北京CBD地区写字楼市场与东扩政策影响解析教学教材.doc

中国指数研究院2010年11

中国指数研究院

2010年11月

北京CBD地区写字楼市场与东扩政策影响解析

前言

2009年5月11日，北京市政府专题会同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。

CBD扩区后将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体；丰富完善国际医疗、文化、体育等功能配套，预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业约15万人，这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局或将重新洗牌，也为目前市场上的甲级写字楼带来更多的机会。

CBD核心区和东扩图

数据来源：CREIS中指数据、

一、CBD地区写字楼市场分析

1.市场概述

2010年前三季度，整个北京写字楼市场都呈现稳步回升状态，市场需求明显反弹，金融危机首当其冲受到影响的CBD区域写字楼更表现出需求爆发，其中包括专业服务、IT、金融、广告媒体等行业的需求全面上升，而在过去一年因金融危机导致企业冻结的转续租需求也开始得到释放。外资公司也对优质甲级写字楼面积表现出更多的兴趣，市场表现为，甲骨文公司在远洋光华国际中心为其呼叫中心租用10,000平方米，苹果电脑公司在国贸3期租用5,000平方米。

三季度数据显示，由于市场吸纳强劲，且新增不足，区内甲级写字楼空置率保持低位，微调至20.5%。受增长的市场信心刺激，租金较上季度涨幅明显，平均租金达171元/平米?月，环比上升4.2%。

前三季度，出于对市场预期的不明朗，区域内数个项目推迟入市，包括国际财源中心项目，另外由于许可证审批的延期，侨福芳草地被推迟到2011年。区域内新增仅有2季度上市的中国人保财险大厦带来的26,600平方米的供应。备受市场关注的国贸三期也于3季度入市，为市场提供12万平方米的写字楼新增供应。

CBD商圈写字楼租金趋势变化

数据来源：CREIS中指数据、

CBD商圈写字楼空置率趋势变化

数据来源：CREIS中指数据、

CBD区域写字楼租金持续上涨，空置率下降反映了在2010年前三季度在市场连续回暖，经济持续复苏情况下，业主对市场的信心逐渐恢复，2010年北京市场写字楼一半以上的租赁成交集中在CBD区域，前三季度该区域共发生十余宗超过1000平方米的租赁交易大单。

2010年前三季度租赁主要案例

数据来源：CREIS中指数据、

受租赁压力的影响，一些延迟上市的项目，2010年下半年预计将集中上市，因此CBD区域写字楼市场仍面临较大压力。另一方面，尽管处于经济条件稳定良好的状况下，市场存在吸纳新供应的需求基础，但鉴于全球经济环境仍有不稳定因素存在，下半年外资企业和内资企业的需求可能会减慢，在这种局势下，预计下季度区域内甲级写字楼的租金不会出现较大波动，空置率则会有所上升。

2.客群分析

受益于政府补贴和在城市中的黄金位置，CBD成为甲级写字楼出现较早，分布最为集中的区域，一直是国内外知名企业选址的首选区域。近年来，随着朝阳区经济快速发展，产业结构不断优化，第三产业在经济发展中的主导地位也开始加强。

从2010年1季度开始，全球经济逐渐从金融危机的阴霾中走出，CBD写字楼市场也由于新增供应减少及企业需求强劲的影响，甲级写字楼市场进入上升期，租户市场转为业主市场。

2.1专业服务业在所有企业行业分类中所占比例最大

随着金融危机后的经济复苏，各行业呈现出活跃的经营势头，CBD区域的租户行业分布呈现出分布广，行业集中度不高的状态。其中，专业服务业租户在CBD商圈各行业中所占比例居第一，CBD地区成熟的商业背景，快捷的交通优势，为其提供便利的经营空间。

2010年前三季度中指数据调研显示，专业服务业租户占CBD区域甲级写字楼租户的20.15%。其中，尤其以高端服务业占据产业主导地位，目前区域内拥有普华永道、麦肯锡、第一太平戴维斯等百家世界级高端服务业企业，涉及法律、咨询、广告代理、会计事务、银行、保险、规划设计等多个领域。

此外，在区域政府继续重点对金融加大发展政策的推动下，金融/保险行业对甲级写字楼的需求表现强劲。在2010年前三季度的甲级写字楼租户比例中，所占比例为16.83%，并且表现出对该区域甲级写字楼的需求逐渐升高。

CBD商圈租户行业分布

数据来源：CREIS中指数据、

2.2内资公司发展迅速，外资企业重新成为吸纳主力

CBD区域国内企业对甲级写字楼需求持续增