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房地产销售人员须知的知识点

房屋与土地

房屋属于不动产，是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不同的全部者，所以住房能否出售,购买就与土地属于哪个全部者有直接关系了。我们在了解如何购买住房,欲购买的房屋是否能够用于出售,购房后能否一定取得全部权这样一些问题之前，应当首先了解我国的土地全部权制度。

A.国家全部的土与集体全部的土地

目前，我国的土地只有两面三刀类全部者：一类是国家全部，另一类是集体全部。国家全部的土地，其全部权人具有唯一性，而集体全部的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家全部的土地是：城市的土地,农村和城市郊区中由法律规定属于国家全部的土地。属于集体全部的土地是：农村和城市郊区的土地,宅基地,自留地,自留山。对于集体全部的土地，国家可以依法征用。

B.两种土地全部权与商品房的出售

在两种土地全部权中，只有属于国家全部的土地才能被依法用于商品房的开发经营。属于集体全部的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然，集体全部的土地被国家依法征用后，还是可以用于商品房开发的。

国家全部的土地被用于商品房的开发经营是有条件的，即开发商必需向国家支付土地运用出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的运用权。目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的运用许可权：一是行政划拨，二是有偿；转让。两种途径的主要区分在于，取得土地运用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必需是有偿的，即必需是向国家交付了土地运用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建立的房屋不能取得全部权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得全部权。

八种国家限制买卖的房屋

违法或者违章建筑；房屋运用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确的；学校,寺庙,庵堂等教化,宗教建筑；闻名建筑物或者文物古迹等须加以爱护的房屋；由于国家建设须要，征用或者确定为拆迁范围内的房屋；单位不得擅自购买城市私房；出租人,共有权人,出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人,共有权人,承典人有优先购买权；出卖享有国家或者单位补贴廉价购买或建立的房屋。

四种不应购买的房屋

在集体全部的土地上兴建的房屋。有的地区比如北京市禁止利用集体全部土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。房地产开发商只有取得了国有土地权才可以按规定开发经营土地和商品房。假如开发商没有取得有效的国有土地运用证，购房者就不应考虑买其出售的房屋。

非房地产开发商建设销售的房屋。只有批准有房地产开发资格,领取营业执照的房地产开发商，才可以开发建设和销售商品房。

只有运用权的房屋。有的地区，对明知其建设的房屋不能买卖，无法办理合法房地产买卖手续，非法倒卖公房运用权的行为，将严厉查处。因此，这种只有运用权的房屋也不应购买。

房屋产权受到限制的房屋，也不能购买。这包括经人民法院和仲裁机构裁定限制产权转移以入房屋已经设定抵押的情形等。

国家对土地运用权出让的限规定

居住用地70；

工业用地50；

教化,科技,文化,卫生,体育用地50；

商业,旅游,消遣用地40；

综合或者其它用地50。

建立房地产开发企业应具备什幺条件

有自己的名称和组织机构；

有固定的经营场所；

有符合国务院规定的注册资金；

有足够的技术人员；

法律，行政法规规定的其它条件。

房地产开发企业的资质标准划分

房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。各级企业的资质标准如下：

A.资质一级企业

自有流淌资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。

有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。

设有高级工程师职称的总工程师。高级会计师职称的总会计师。经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术。经济,统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

具有5以上从事房地产开发的经验。

近3累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％以上。

B.资质二级企业

自有流淌资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。

②有职称的建筑,土木工程,财务管理,建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。

工程技术,经济,统计,财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

具有3以上从事房地产开发的经验。

近3累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％以上。

C.资质三级企业

自有流淌资金500万元以上，注册资金不低于500万元。