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试论我国“工业用地办公楼化”现象及其问题

牛慧恩

摘要:随着城市发展和建设规模扩张，城市土地使用功能从工业用途转变为商务办公等用途是常见现

象，具有其客观合理性，也符合城市用地功能演变的一般规律，规划用地性质会随之进行必要的调整。然

而在我国，一些城市的规划用地性质并没有随着土地使用功能的变化进行相应的调整，出现了愈演愈烈的

‚工业用地办公楼化‛现象，这对城市规划的科学性等带来了一定的挑战。通过对我国这一特殊现象及其

问题产生原因的分析，认为应该将我国的土地基准地价及土地出让金计收建立在土地利用现状分类的基础

上，将土地出让金收取与规划用地性质脱钩，这样才能够为规划用地性质的合理调整‘松绑’，有利于维护

规划用地性质的科学性并切实发挥其功能引导作用。

关键词：工业用地，办公楼化，土地出让金，科学性

1、引言

在当今中国的一些大城市，工业用地上的办公大楼越来越多、越来越高；尤其是在一些

邻近城市中心的地区，将原来的工业厂房改变为办公用途，甚至在工业用地上改建或新建办

公大楼的情况屡见不鲜，似乎正在成为一种潮流。例如在深圳，不仅有华侨城的从东部工业

区到‘LOFT创意园’、蛇口的从三洋工业区到‘南海意库’的华丽转身，有车公庙‘天安数

码城’的成功再造以及在龙岗中心区的再行复制，更有深圳高新区鳞次栉比、堪与中心区相

媲美的办公大厦群„„

作为城市规划师，当我们在为这些地区的成功改造和高效利用而深感欣慰的时候，对于

在规划图纸上仍然显示为棕色的工业用地性质，总不免感到有些‘别扭’；特别是当有人厉

声质问：‘为什么那些办公大楼的用地性质是工业，按工业用地交土地出让金，而我们的办

公大楼用地性质却是商业，按商业用地交土地出让金？’时，城市规划师们常常会变得哑口

无言，难以给出令人信服的解释。因此，对于工业用地上越来越多、越来越高的办公大楼，

在此称其为‘工业用地办公楼化’现象，认为有必要对该现象背后的原因及其带来的问题进

行深入研究，并应积极寻求问题的解决对策。

1

2、‘工业用地办公楼化’趋势的客观合理性

研究表明，在‘工业用地办公楼化’现象的背后，是受经济规律驱动，具有一定的必然

性和经济合理性。具体体现是：

2.1符合土地经济规律和集约高效利用的要求

城市土地利用的一般经济规律是越接近城市中心地区的土地经济价值越高，那么土地利

用效率和利用效益也就越高，直接表现是城市中心地区的建筑密度高、建设强度大，产业类

型也相对高端化；而且随着城市发展和规模扩大，城市土地使用总是不断地朝着效率和效益

提高的方向转变。

相对而言，商务办公单位面积的产出效益一般要比工业生产用地高出许多，将相同区位

的办公场所租金与厂房租金水平相比较，就不难发现这一点。所以，改变原有工业建筑的使

用功能，主要是为了追求更高的经济收益。同时，相对于工业厂房，办公大楼的建筑容积率

一般也会更高，尤其是在工业用地上改建办公大楼，在原来基础上提高建筑容积率和土地利

用效率是必然的。所以，当前我国一些临近大城市中心的地区，城市更新的主要目的之一就

是从工业用途转变为商务办公等用途。

因此，‘工业用地办公楼化’现象是受市场规律客观推动的，符合城市土地利用的经济

规律，有利于实现城市土地的更集约和更高效利用，符合我国关于城市土地集约节约和高效

【1】

利用的要求。

2.2适应产业发展对用地及建筑空间的需求

在当今全球化和信息化的发展形势下，随着生产技术的进步、专业分工细化与企业管理

水平的提高，新兴产业不断出现，产业链条不断延伸，新的生产组织形式也不断涌现，工业

产业对用地空间及建筑形态的需求也在发生着变化，例如近些年出现的2.5产业。

所谓2.5产业，是既有服务、贸易、结算等第三产业的职能，又兼备研发设计、核心技

术产品生产和现代物流运营等第二产业的职能，介于第二和第三产业之间，包括了商务、物

流、科技研发和设计创意等行业，是‘办公楼经济’、‘写字楼经济’或‘楼宇经济’的重要

【2】

支撑。在一些西方发达国家的产业园区，常看到以办公楼为主的建筑群，作为科技研发、

创意设计、商务活动等产业发展的支撑空间。

此外，在我国现行的财税体制下，不少大中城市都十分强调发展‘总部经济’，因为办