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方案

概述：

设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤保障。设施设备管

理是一道看不见的风景，但业主无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保

障，业主们才干生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。

招商局物业在详细研究x国际广场物业管理邀标书的基础上，结合多年高档

写字楼、住宅的物业设施设备管理经验，针对该项目智能化程度高、设施设备齐

全、容量大、数量多、分布广的特点，进行细致的综合技术分析，并在此基础上

提出“”的工程设施设备管理模式，通过制定严格的管理制

度、严谨的工作规范、精密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为x

国际广场提供安全可靠大的动力支持。

对工程设备进行深入、准确的综合分析，是做好工程设备管理的前提和基

础，惟独做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。为此，招商局物业精心

组织了各专业工程师对x国际广场的设施设备系统进行专业的调研，全面、详尽

的技术分析。

x国际广场配套齐全、功能复杂，设施设备的数目相当大。主要设施设备

系统组成如下：

君临国际广场

智能消防供公电给VRV

配共梯排空

化系

系统电照运水调

统系明输系系

统系系统统

统统

在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进行技术分析，为制定工程设备管

理思路和具体措施提供依据。

x国际广场的供配电系统是一个庞大的供配电系统，是整个x国际广场的

动力心脏，总容量6000KW它包括高压供电系统、低压配电系统和双电源供电

系统，包括：

➢进线电源

➢高压开关柜

➢低压开关柜

➢干式变压器

➢母线槽

➢继电保护

➢中央信号屏

➢双电源切换柜

高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点，

A、B幢照明设备机房分别位于A、B幢的地下层，C幢照明系统由室外地面配

电箱引入，而主动力机房位于x国际广场B幢楼的地下部份，x国际广场所有

的动力用电由它供给，这也是今后x国际广场动力保障的最关键点，其运行可靠

与否，直接决定了x国际广场能否正常运作，物业功能能否正常发挥的最主要因

素！因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。为了把控

好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作。

低压配电是x国际广场供电网络中的基础系统，具有设备数量多、设备分散

面广的特点，而且此部份设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部份，于是设

备的故障率也相对较高。需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的

监控，加强日常巡视，随时作好设备的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须

及时予以处理，防止浮现恶性设备事故的发生。

1、系统组成

x国际广场的电梯运输系统总体数量大、分布广、未来的使用频率极高，是

未来人流、物流运输的主要途径。主要分布如下：

序号名称安装地点层站数量品牌

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