第20讲：第四节写字楼租赁经营管理.pdfVIP

第四节写字楼租赁经营治理

学问点一：写字楼承租人的选择〔常考点〕

考虑的主要准则是潜在承租人所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利

的力量、所需的面积大小及其需要供给的特别物业治理效劳的内容。

〔一〕承租人经营业务类型

在选择写字楼承租人时，应当充分考虑潜在承租人的经营类型，即避开影响写字楼

现有客户群体的业务，又能够相互促进客户群体间的业务，提升写字楼的整体效益。

〔二〕承租人商业信誉

出租人必需认真分析每个承租人的信誉对写字楼物业的影响，对写字楼客户群体的

影响。诚信的承租人既益于写字楼稳定现有客户群体，又利于写字楼吸引潜在的承租人。

〔三〕承租人财务状况

物业效劳企业应当分析潜在承租人在经营过程中的财务稳定性，由于这关系到潜在

承租人在租赁期限内能否履行合约中规定的按期支付租金的义务。

〔四〕承租人经营所需面积

这往往打算了潜在承租人能否成为现实的承租人。在考察是否有适宜的面积空间可

以供潜在承租人使用时常常要考虑以下三个方面的因素。

1.可能面积的组合

2.潜在承租人经营业务的性质

3.潜在承租人将来进展的打算

〔五〕承租人需要的物业治理效劳

在选择承租人的过程中，有些潜在承租人为了顺当地开展业务，可能需要物业效劳

企业供给一些特别效劳。

学问点二：写字楼租金确实定〔常考点〕

写字楼的出租价格是否得当，将会对写字楼的出租以及写字楼的形象产生很大的影响。

有效的价格策略可以在面对竞争时，树立写字楼与经营企业的良好形象，并给经营企业

带来丰厚的利润。

〔一〕写字楼租金的类型

写字楼租金有根底租金、本钱租金、商品租金和市场租金四种类型：

1.根底租金是写字楼可出租面积的最低租金；

2.本钱租金是写字楼租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准；

3.商品租金作为写字楼租赁价值的表达，承载着以租促售、以租建房、

以租养房的目的；

4.市场租金是在商品租金的根底上，反映物业供求关系而消灭的一种租

金。市场租金在实际操作中又有毛租金和净租金两种表现形式。

〔二〕写字楼租金确定的原则

1.低价原则

一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。

2.高价原则

主要目的是在短时间内赚取较高的利润或为了保持物业高端品质的一种战略性价

格，但市场营销量与市场占有率可能无法相对提高。

3.中价原则

即均匀定价原则，又称“满足”定价。它是一种力求买卖双方都比较满足的定价方

法，租金界于高价和低价之间。

〔三〕写字楼租金确定的方法

1.常用定价方法

(l)参考竞争价格定价。

参考竞争价格定价是以市场上相互竞争的同类工程价格为定价依据，并随着竞争状

况的变化而不断调整价格的一种定价方法，包括随行就市定价法、竞争定价法、市场比

较定价法。

(2)考虑心理因素定价。

考虑心理因素定价是依据承租人的消费心理来定价的一种方法。包括尾数或整数定

价、声望性定价、习惯性定价。

2.写字楼租金确定应考虑的因素

(1)计算可出租或可使用面积。

在测量写字楼面积时有三个概念格外重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内

建筑面积。

(2)写字楼单元租赁的租金差异。

写字楼租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。而写字楼建筑内某一

具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置及出租单元面积大小也有肯定差

异，尤其对高层建筑而言。

(3)写字楼租赁单元的面积规划。

承租人选择写字楼时格外关心其承租局部的有效使用和能否为其雇员供给一个舒

适的工作环境。

(4)写字楼租赁单元的室内装修。

装修费用负担形式多样，无论由谁担当，承租人均保存有对整栋写字楼建筑进展统

一装修或进展建筑物内部功能调整的权利。

(5)写字楼的市场租金一般高于根底租金。

当根底租金高于市场租金时，物业效劳企业就要考虑降低经营费用，以使根底租金

向下调整到市场租金的水平。

学问点三：写字楼租金的调整〔轮换考点〕

〔一〕写字楼租金调整策略

写字楼租