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房地产开发贷款贷前调查规范与审查要点
第一部分房地产行业概述
改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住
房消费观念明显转变，住房消费能力明显增强，住房消费市场得以有效启动，房地产行
业呈现快速发展势头。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化进
程、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，以住房为主的房地产业成为我国新的发
展阶段的重要支柱产业。
（一）2006年房地产市场情况
2006年全国房地产市场表现出诸多特征：房地产开发投资额仍在高位，涨幅高于
去年同期涨幅2.5个百分点；房地产开发贷款增速进一步提高，国内贷款高速增长；地
根紧缩显现，购置土地面积同比增长率连续11个月出现负增长。在市场供求方面，商
品房销售额继续增加，但同比增长率明显低于2004年和2005年同期水平；商品房销售
面积环比涨幅也有所回升；商品房竣工面积同比增长率回落11.1个百分点。
2006年1-11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24.0%。完成商
品住宅投资11550亿元，同比增长28.4%。从2003-2006年全国房地产开发投资完成额
及其同比增长对比来看，虽然2006年房地产开发投资完成额有缓慢下降的趋势，但是
与去年相比，仍维持在较高的水平。同期商品房竣工面积达到30471.50万平方米，同
比增长8.8%；其中商品住宅竣工面积为25116.28万平方米，同比增长8.9%
从东部、中部、西部三大区域房地产投资对比情况来看，2006年1-11月，东部地
区房地产投资完成额为10502.37亿元，同比增长19.5%，增幅高于去年同期水平2.3个
百分点；中部地区房地产投资完成额为2919.85亿元，同比增幅33.1%，为三个区域中
同比增长率最高的；2006年1-11月西部地区房地产投资完成额达到2280.5亿元，高于
去年同期713亿元；同比增幅高于去年同期0.9个百分点。
2006年1-11月，全国房地产开发投资自年初累计资金为28344.20亿元，比去年同
期增长31.1%。上年末结余资金5579.93亿元，比去年同期增长36.7%。1-11月，全国
房地产开发企业到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。
2006年1-11月全国商品房销售额达到16141.36亿元，同比增长17.9%；商品房销
售面积达到46113.93亿元，同比增长12%；其中住宅销售面积为41560.49亿元，同比
增长12.6%。
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（二）近期房地产市场调控情况
由于事关国计民生，党中央和国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展，针
对发展中出现的突出矛盾和问题，不断采取调控措施。继2004年和2005年对房地产行
业进行调控外，针对房地产市场发展中存在的突出问题及其成因，2006年以来国务院
有关部门进一步细化措施，加大了经济、法律手段等综合调控力度，出台了一系列政策。
近年来的主要政策及调控要求、措施等包括：
《商业银行房地产贷款风险管理指引》
《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国办发明电〔2005〕8号
《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》银监发[2006]54号
《关于做好稳定住房价格工作的意见》
《国务院常务会议针对房地产市场的六条措施》
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通
知》（国办发〔2006〕37号）
《关于开展商业银行房地产贷款现场检查的紧急通知》
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》建住房[2006]171号
《关于制止违规集资合作建房的通知》建住房〔2006〕196号
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发
〔2006〕187号
目前房地产行业调控的核心内容归纳起来主要是：一，加大综合调节力度，引导合
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