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购物中心的管理与运营〔一〕

主讲人：徐勇

地点：锡华商务酒店第一会议室

时间：2008年11月23日上午

速记提供：创世德速记〔〕

主持人：

大家早上好，欢迎大家准时回到我们百年建筑的讲堂，我们今天

有幸请到了徐勇先生为我们授课。

徐勇：

大家早上好！我看我们学员当中有一大半是建筑师，购物中心的

运营和管理好似跟建筑没什么关系，实际上这也有一个误区，实际运

营和管理很多就是跟建筑师有关系的，为什么呢？我们在运营和管理

当中，我们做商业有句话“三分招、七分养〞，招商只占了30%，而

养商要占到70%。而在养商的过程中，很重要的有两个要素：

第一就是本钱的控制，一开始了解购物中心的人不一定很多，所

以你要控制本钱，而控制本钱就和设计师有很大的关系。比方我们一

个商场，一般一个四万平米的商场，一年的电费就要800—1000万，

如果我们控制的好，可能就要300—400万，如果控制不好，一半的钱

就没了，还有水费、取暖费等等，这些问题都是跟设计师对商场运营

管理的需求理解有关系的，而不是平均分配的关系。

第二，一个好的购物中心本身就是吸引人的地方，国外一个好的

购物中心建筑就是一个杰作。从这个意义上讲，我们建筑师参加这个

课程还是有意义的。现在金融风暴的影响，从事商业的人比较少了，

我们建筑师倒有时机听这样的课，都说我们建筑师是什么后现代主义，

都是从建筑开始的，说明建筑对市场、对文化、对经济的把握，嗅觉

还是比较准确的，因为他们要超前。下一轮经济如何开展，向哪个方

向开展，我们需要建筑师提前给我们做出来，十万亿的钱扔下去是一

堆垃圾还是什么东西，主要靠建筑师。

所以，这也是我的感受，我看到这个名单以后，我觉得建筑师在

这个时候坐下来听课，不愧是建筑师的特点。

我今天把课件又调整了一下，我想既然有那么多的建筑师，不妨

两个结合起来，管理与建筑方面的需求结合起来。我今天讲的主要内

容是这样：一、购物中心运营管理的根本要素：管理架构、收支模型、

业态组成、营销企划、物业管理、客户维护、形式创意；二、中国特

色购物中心的特点及管理，时尚购物中心、社区购物中心、出售返租

型购物中心。

一、购物中心的运营管理要素

〔一〕购物中心组织及管理架构

购物中心是上个世纪二十年代在美国发源的商业业态，购物中心

一开始就和商业地产联系在一起，在美国一些交通要道的小镇上，地

产商发现交通对他们非常重要，地价又廉价，于是他们想起由商业组

织地产的模式，首先把商业搞起来，然后把住宅地产搞起来，这样购

物中心就成了地产的敲门砖或者牌坊，在地产当中，购物中心成了这

样一个形式。由于北美地区人比较少，土地比较广阔，所以要把人们

聚集起来，他们选择了一个方法，就是以购物中心来聚集人群。所以

上世纪二十年代美国就开始有购物中心了。

美国购物中心最兴旺的就是上世纪20—40年代，二战胜利以后大

规模搞购物中心，美国为什么可以搞购物中心？一是土地资源比较丰

厚，二是地产业支撑了购物中心。城市的开展以城镇为中心的开展、

小城镇的开展，因为美国实际精华是在它的小城镇，比方说辛辛那提

辛辛那提只有10万人的小城，但是它聚集了全世界最大的一百强的连

锁企业有六家，所以辛辛那提这个城镇是为连锁企业办的，为什么连

锁企业愿意选择这种小城镇呢？一个是本钱，一个是人员可以集中精

力。美国大的全世界的连锁企业，40%都是选择小城镇作为总部，主要

是因为本钱比较低。比方宝洁公司PNT，他的高管人员到中国来上班

非常快乐，为什么？在广州上班，分个别墅，给他的钱他可以聘三个

保姆：一个管院子、一个管孩子、一个烧饭。回到辛辛那提，回到城

镇去了，自己房子里的草还要自己去除，就是一个农民，所以他到广

州来以后，要回美国去就是痛哭流涕，要回农村去了，所以他们到中

国来非常开心。

为什么这么做呢？我想老板有老板的想法，人员集中、本钱低，

打个全来了，到纽约去坐车要一个多小时，所以我想小城镇本身就

给购物中心带来一个特点。

第二美国的商业开展比较集中，不像中国人，中国人都想自己当

头、都想自己干，都认为自己有本领，不愿意听别人使唤，这是中国

人的特点，随便在这个地方你去看，都是中国人在创业，没有听说美

国人在创业的，美国人就背个背包到处跑，去玩，没钱了，再去干活，

所以观念不一样。在美国来说，大局部的企业都是社会的勤劳者，勤

劳的人