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浅析与房地产估价相关的各种税费处理方法

【摘要】房地产价格构成中含有各项税金、市政设施价值的转

移部份和当地人民政府有关部门规定征收的费用。税法是国家宏观

调控经济的法律手段。除全国性税法（目前大部分税法名为《暂行

条例》）及实施细则外，尚有省市地方性法规和地方性税收规章，

以及地方性的暂行条例、实施细则等，另外还有一些小额的其他税

费，这些都构成了房地产估价的组成部分，为此，本文就针对与房

地产估计相关的这些税费问题今天探讨。

【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算

在应用不动产估价三大方法——比较法、收益法、成本法对房地

产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这

其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、

转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益

法和成本法进行估价时的一个突出问题。

一、税费与房地产估价的关系

我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法——收益法

和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是

估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利

或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。

所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，

那么可能会造成估价结论的联疵。

二、与房地产估价相关的税法体系

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税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。

我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定

目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房

地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。

资源税类：城镇土地使用税。

所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人

所得税。

特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土

地增值税、耕地占用税。

财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。

三、收益法房地产估价涉及税费的核算

采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：

营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、

土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。

在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途

径以及价值定义来判断。

1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是1994年1月l日起施行的《营业税

暂行条例》和2001年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，

前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地

产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得

租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为

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3%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条

例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村

1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，

税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1

月1日起施行的财政部国家税务总