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资产评估师考试《资产评估》知识：直接比较法

资产评估师考试《资产评估》知识：直接比较法

导语：直接比较修正一般是以估价对象房地产的区域因素与个别

因素为基准，将可比实例房地产的各项因素与估价对象房地产的因素

进行比较，并逐项打分。

(一)直接比较法

1.基本原理：

利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与

参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系

数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评

估对象价值的方法。

2.优点：

该方法直观简洁，便于操作。

适用条件：

对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本

相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。

3.基本计算公式为：

(1)如果参照物与被评估对象可比因素完全一致

评估对象价值=参照物合理成交价格

(2)参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

公式

①评估对象价值

=参照物成交价格评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征

值

②

③评估对象价值=参照物成交价格修正系数

原理

本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征(或

者因素)的影响，而且成正比关系。

(3)参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。

①方法一：

公式

评估对象价值=参照物成交价格修正系数1修正系数2……修正系

数n

这里修正系数的计算公示

原理：

各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个

可比因素对价值的影响成累计连乘效应

②方法二：

公式

评估对象价值

=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本

特征差额n

原理：

分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格

差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被

评估资产的评估价值。

4.直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全

一致

直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

(1)现行市价法[参照物与评估对象完全一致]

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照

物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估

基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

(2)市价折扣法

①原理

以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时

限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一

个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

②数学式表达

资产评估价值=参照物成交价格(1-价格折扣率)(2-3)

(3)功能价值类比法

①定义：

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能

差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大

②分类

根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系

两种情况：

Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力

比例法

数学表达式一般表述为：

所以：被评估资产评估价值=参照物成交价格

Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济

效益指数法

数学表达式一般表述为：

资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力/参照物生产能

力)^x(2-5)

(4)价格指数法(物价指数法)

①定义

价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评

估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指

数调整估算评估对象价值的方法。

②物价(价格)指数的各种表述方法

Ⅰ、定基物价指数：

是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为

基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨;物价指数在100%以下，

表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统

计得到了第二列的该类设备的