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八房地产市场调研流程

房地产市场调研，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进

行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与推测。由于调

研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但

关于房地产市场的切入点，适应上依据地域形状，由点(单个楼盘)到线、面(区域

市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，

不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握。

一、点——单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不然而新职员接触房

地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、

最为直截了当的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

1、分析楼盘的地理位置

宏观方面讲，确实是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业

中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公

路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、

影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、闻名餐馆等生活

配套)和人文环境等等。

微观方面讲，确实是项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争

对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理

位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。

2、分析产品

这是楼盘市调的主体部分，从差不多情形看，重点在于了解楼盘的占地面积、

建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外

立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、

户型格局，建材标准，智能化系统〔可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系

统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家

电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统〕，公共配套设施〔卫星电视、空调

预留口、通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率〕，会所设施，施工

进度……等等。

分析产品是明白得楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产

生的种种变化。产品因素中有一专门项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要

构成，它确实是我们常说的公司的组成，即明白楼盘的投资、设计、建设和物业

治理等要紧事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评

估楼盘的资信度。

3、剖析价格组合

即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价

格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析

价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地点。

4、了解广告策略

广告策略是指广告的要紧诉求点，媒体选择，广告密度和实施成效等等。

5、销售执行

这是最关键的地点，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……

另一方面那么是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所同意！吸引客

户最要紧的地点是什么！购房客户群有什么特点……，所有的这一切差不多上市

场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面差不多上因，了解因

果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面——区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后，能够着手区域市场的调查与分析。区域市场的

调查与分析，要紧包括区域分析、区域产品和需求特点这三个方面。

1、区域分析

区域分析是指在特定区域中，对阻碍房地产市场的交通路线、区域特点和进

展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析

中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。

2、区域产品

区域产品要紧包括了解和分析在某个特定的区域范畴内，楼盘的总量、类别、

位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕

捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们

市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大伙儿差不多上住宅，差不多上一样

的价格，差不多上一样的品质的情形下，其中的一个卖得相当好，这确实是区域

产品应该着力分析的地点。

3、需求特点

需求特点是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客

户的需求结构与特点，人口素养和适应嗜好……，需求特点是从客户的角度对产

品的一种凝视，把握需求特点是不断创