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办公楼物业管理实施的整体设想与策划方

案

办公楼物业管理实施的整体设想与策划方案提要：公司和

办公楼对服务工作的管理，除建立完善的制度体系外，必须实

行限时复命制，即下级对上级交办的任务和工作事项

办公楼物业管理实施的整体设想与策划方案

一、办公楼构建”三化四定五制”的管理模式：

本公司对办公楼的管理模式是一个系统化整体的管理体系，

其核心机制是三化、四定、五制。

1、专业化、标准化、制度化”三化”模式

对员工队伍配置的服务工作，坚持”三化”的管理标准，据

此形成管理机制。包括对服务队伍的配备和服务工作的实施，

均按专业化的要求来考虑，保证人员、设备、作业均符合所要

求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准

化，使每个管理部门的管理服务都有明确、系统、全面的质量

体系和考核标准；公司各部门都必须服从管理，从各个层级，

各个方面建立健全规章制度，使服务管理活动制度化。

2、定任务、定人员、定成本、定奖罚”四定”目标管理

对各级服务部门，凡无特殊的，均应实施”四定”目标管理，

由上级部门与下级部门签订其任务和具体目标、配置的岗位和

人员数量，成本开支定额和奖罚的方式和标准。”四定”的内容

要责备面、

2016

为确保办公楼服务责任真正到位，办公楼的服务部门对每

个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗

位责任方面，每个员工配置AB岗责任，以A岗为主，协助B

岗，A或B岗员工离位时相互自然顶替；同时，还有两个责

任区，一是直接责任区，每个员工在所在部门和班组的责任范

围和区域内，都有共同协助责任，不仅要协助部门班组的责任

落实，而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项，负有相

互协助、协调和监督、相互通报信息和有需要时主动提供协助

的责任。二是综合责任区，每个员工服务求助，均有责任立即

予以帮助和协助处理，发现办公楼服务责任的漏项、漏控情况

和项目，均有责任立即协助处理。

4、限时复命制

公司和办公楼对服务工作的管理，除建立完善的制度体系

外，必须实行限时复命制，即下级对上级交办的任务和工作事

项，有时间要求的，必须按时将完成情况向上级汇报。对没有

明确时间要求的任务和事项，承办人必须每隔一天向下达任务

和事项的交办人复命一次，报告任务和事项进展情况。限时复

命制的建立，用以强化管理和监督机制，有利于上级及时掌握

情况，有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。

5、服务访查制

2016

办公楼实施定期访查制度，公司在办公楼除一样平常常常

性的就服务举行检查、咨询意见外，一是实施每周一次的服务

大巡查，由经理率各服务部门负责人，全方位巡查办公楼的各

个部门和服务区域及各个部位，对安全状态、设备设施状态、

工作立场、员工纪律作风各方面举行察访和检查。二是实施服

务中心每二个季度对下属部门的服务满意率、公司对办公楼的

管理服务满意率书面或面询形式举行一次访查，据此改进服务。

6、考核监督制

一是实行严格的员工录用制度，每个新加入办公楼的员工，

无论公共的招聘还是推荐选职，必须经过公司人事部门按程序

考核考试和经理面试，必须达到规定的条件，择优选用，并且

均实行试用。二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用

的员工随时实施辞退外，定期实施员工考评，对成绩处于末位

的员工给予辞退。三是各服务部门对员工实行每月考核制度，

考核成绩逐级上报备案。

7、责任追究制

从公司到办公楼的服务中心，实行责任追究制。通过制订

出各个方面实行责任追究的事项和标准，以及追究方法的措施。

一旦发生属责任追究范围的事项和情形，必严格追究，按标准

处理。

二、锁定”六个一”服务目标

本公司对管理综合服务的办公楼，力求通过运用自身积累

的经验，按”六个一”的目标，构造一个全方位的优良服务目标

体系，使办公楼服务从整体获得实用、先进而有用的服务。

2016

让办公楼的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是

本公司综合办公楼服务必须追求的目标，这一目标在模式上展

现为三个方面：第一，办公楼委托的所有服务项目在内容、标

准和质量上必须到位，追求最高满意度；第二，以办公楼后勤

服务”管家”的大概念责任定位和服