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税法知识之关于房地产企业利息资本化的问题

房地产企业一般通过借款进行运作，利息费用较高，而不同项目的

盈利能力相去甚远。因此，为了保持一定的盈利水平，企业可能会不适

当的利用利息资本化的处理方式来平滑业绩，导致会计报表失真。下面

是yjbys小编为大家带来的关于房地产企业利息资本化问题的税法知

识，欢迎阅读。

?一、借款费用是否符合资本化条件

?企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购

建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，

应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条

件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定

可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

?一般情况下，房地产开发企业符合资本化条件的资产包括计入存

货核算的开发项目、在建投资性房地产和固定资产。企业是否已取得符

合资本化条件的资产的所有权凭据，如已签署的国有土地出让合同等。

?二、资本化期间确定是否合理

?(一)利息费用开始资本化时点

?为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产

活动已经开始时，借款费用才可以资本化。对于房地产项目而言，购建

活动开始的标志不一定是如挖坑、打桩等物理上的开工，在签订土地出

让协议并部分交纳土地出让金的前提下，勘察设计活动、物理上的开工

其中一个事项开始即视为购建或者生产活动已经开始。

?通过复核企业提供的项目开工的支持性文件以及勘察设计合同，

以判断企业开始借款费用资本化的时点是否正确。

?(二)利息费用暂停资本化时点

?符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断且

中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。即如属于正

常中断或中断不超过3个月的，相关借款费用仍可资本化。

?非正常中断，通常是由于企业管理决策上的原因或者其他不可预

见的原因等所导致的中断。例如，企业因与施工方发生了质量纠纷;工

程、生产用料没有及时供应;资金周转发生了困难;施工、生产发生了安

全事故;发生了与资产购建、生产有关的劳动纠纷等原因，导致资产购

建或者生产活动发生的中断。

?正常中断通常仅限于因购建或者生产符合资本化条件的资产达到

预定可使用或者可销售状态所必要的程序，或者事先可预见的不可抗力

因素导致的中断。例如，某些工程建造到一定阶段必须暂停下来进行质

量或者安全检查，检查通过后才可继续下一阶段的建造工作，这类中断

是在施工前可以预见的，而且是工程建造必须经过的程序，属于正常中

断。某些地区的工程在建造过程中，由于雨季或冰冻季节等可预见的不

可抗力因素导致施工出现停顿，也属于正常中断。

?如果相关资产购建或者生产的中断时间较长(超过3个月)，而且

满足非正常中断的其他规定条件的，相关借款费用应当暂停资本化。实

务中，可以通过检查开发项目工期是否超过国有土地出让合同中约定的

开发周期，来判断是否可能存在中断情形。

?(三)利息费用停止资本化的时点

?购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售

状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定

可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发

生额确认为费用，计入当期损益。

?根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，满

足投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施

工进度和竣工交付日期及其他相关条件的可以申请预售许可进行预售。

但是，达到可预售状态不应被视为达到预定可使用或可销售状态，而是

应结合达到法律规定的、合同约定的可交房状态，来判断停止资本化的

时点。

?通常，房地产开发项目是在办理竣工验收后停止资本化。但仍需

根据项目具体情况，判断达到预定可使用状态的时点。例如，部分房地

产GS可能会选择延期办理竣工验收手续。审计时应重点关注除利息费

用外无其他费用或仅发生极少的其他费用，且该情况已持续一段时间的

开发项目。判断该项目实质上是否已达到预定可使用或可销售状态，可

结合销售合同中约定的房屋交付日期、施工方交付使用记录及质检、消

防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。

?三、利息资本化金额是否正确

?专项借款和一般借款的利息资本化原则各不相同。应检查企业的

借款合同，复核企业对于专项借款和一般借款的划分是否正确，与专项

借款和一般借款相对应的利息支出是否按照各自的资本化原则进行核

算。还需要考虑集团层面资金投入及调拨，对于合并财务报表中利息资

本化金额的影响。例如，母GS将借款作为实收资本投入子GS用于存

货的建造，母GS应在合并财务报表层面反映借款利息的资本化金额;

子GS