房地产行业点评报告：过往可鉴，存量房贷降息翘首而望.pdfVIP

行业点评报告

目录

1、回顾过往：两轮存量按揭利率下调恰逢其时3

1.1、两轮调整政策初衷不同3

1.2、2008年调整：实际落地在2009年初，估算调整力度约112BPs3

1.3、2023年调整：覆盖60%的存量房贷，平均下调73BPs4

1.4、政策效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费4

2、展望未来：如何看待存量住房贷款降息6

3、投资建议9

4、风险提示9

图表目录

图1：从历史来看房贷利率和商品房销售面积增速成反相关5

图2：理财产品收益率持续走低，与个人住房贷款利率差异越来越大5

图3：2023年降低存量房贷利率后早偿率有所回落6

图4：居民新增中长期贷款自2022年开始有所减少6

图5：2024年5月个人住房公积金贷款利率创造新低7

图6：个人住房贷款余额2023年一季度后见顶回落8

表1：2008年10月和2023年8月降低存量住房贷款利率政策初衷不同3

表2：2008年部分商业银行房贷利率执行0.7倍下限细则4

表3：各个省份执行存量按揭贷款调整的规模和幅度有差异4

表4：2023年住房公积金贷款保持增长而按揭贷款余额出现下降7

表5：部分一二线城市首套与二套房贷利率降至历史低位9

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/11

行业点评报告

1、回顾过往：两轮存量按揭利率下调恰逢其时

回顾过往，我国经历过两轮存量按揭利率下调，分别在2008及2023年。两轮

下调的背景有所不同，前者在2008年次贷危机的大背景下，所以政策着重于“扩大

内需、改善民生”；后者发生在地产行业波澜的2023年，居民部门出现了一些提前

还贷、贷款置换的现象，所以政策着重于“引导借贷双方有序调整优化资产负债，

规范住房信贷市场秩序”。

1.1、两轮调整政策初衷不同

第一轮，2008年10月，央行扩大商业性个人住房贷款利率下限幅度。

2008年10月22日，央行发布通知，自2008年10月27日起，商业性个人住房

贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，此前为0.85倍。央行规定，对居民

首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首

付款比例上按优惠条件给予支持。

第二轮，2023年8月，央行对首套个人住房贷款利率。

此前存量按揭利率下调，覆盖面较广，但仍有空白地带。2023年8月31日，央

行、国家金监总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，主要对

两类情形下的按揭利率进行了调降：（1）首套个人住房