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五角星发展战略

“用3-5年再造一个保利”，是被誉为“铁娘子”的宋广菊在2010

年执掌保利地产后提出的计划。此后，“速度与激情”成为保利地产近几

年来的真实写照。

2012年年报显示，保利地产2012年销售金额为1017亿元，成为当

年销售金额第三名的中国房企。

而2013年上半年，保利的销售金额已达636.44亿元，同比增长

26.54%。如果下半年能够保持这样的增长水平，保利2013年销售金额有

望突破1200亿元。

身为“千亿俱乐部成员”之一，保利地产依旧保持成长型企业定位不

动摇，在保持销售业绩快速增长的同时，在融资渠道拓宽上亮点频出，助

力公司后千亿时代的快速前行。

今年销售再创新高中国最大的军贸企业之一，最大的房地产企业之一，

双重敏感地位让保利常常低调隐身于公众视野之外。但不可否认的是，保

利就像一匹从央企中冲出的黑马，近年来资产和利润迅速增长，连续多年

保持两位数增长。

据保利地产2013年第三季度报告数据显示，今年前三季度保利地产

共实现房地产销售签约面积787.48万平方米，销售签约金额886.68亿

元，比去年同期分别增长17.68%和17.24%。截至报告期末，保利地产的

总资产达到3054.84亿元，同比增长21.63%。

在购地支出方面，保利地产前三季度新拓展项目43个，新增容积率

面积1501万平方米，已超去年全年水平，总地价款444.78亿元，新增

储备面积和购地金额同比均实现2.6倍的大幅增长。

有保利地产相关负责人对媒体表示，公司在四季度会迎来推盘高峰，

新推货值约在450亿至500亿元，再加上老盘新推，四季度的总体可售

货值将超过600亿元。

同时在去化方面，保利地产也比较乐观。10月份保利地产在上海有

三个新项目开盘，销售额突破30亿元，特别是位于自贸区内的保利蔚蓝

林语项目，开盘即售罄，销售额超过10亿元。

对于今年的全年销售情况，上述负责人还表示，由于还有最后的销售

冲刺期，全年能实现多少销售额暂时无法预计，但公司肯定会争取超过

1200亿元。

事实上，多数机构也对保利地产全年销售超1200亿元持乐观态度。

此前，包括国泰君安和华泰证券在内的券商均指出，虽然与同体量的

其他龙头公司相比，保利前三季度销售同比增速较低，但随着四季度整体

可售货值达600亿～650亿元，按照60%的保守去化率，四季度仍可实

现销售金额360亿～390亿元，全年可达1250亿元。

信托计划霸主值得注意的是，截至三季度末，保利地产经营活动产生

的现金流量净额为-80.17亿元，相比去年同期109.65亿元大幅下降-

173.12%。另外，在经营性现金流大幅下滑的同时，保利地产的负债也进

一步上升。截至期末，其资产负债率为80.19%，净负债率则高达103%，

均为去年三季度以来新高。

对此，保利地产相关负责人表示，公司经营性现金流减少、负债率上

升，主要还是三季度推盘较少和拿地支出增加所致，但公司目前现金流还

是很充沛。

相关分析师也认为，保利地产的负债率上升，一方面是由于长期借款

的增长，同时今年内购地开工支出也较多，但整体负债情况还是比较健康。

“整体而言，虽然保利地产的杠杆率略有提高，但财务仍然处于安全

位置。公司整体资金成本大致在7%左右，且今年的融资渠道也更多样

化。”分析师称。

据了解，8月份，保利地产通过其全资子公司恒利置业在境外发行了

一笔5亿美元的五年期固息债券，利率仅4.7%。

保利地产打通国际资本运作通道，形成境内外两大融资平台，无疑进

一步提升了保利地产的传统融资优势。同时，在现阶段，国际债券融资具

有一定的成本优势，可以进一步降低融资成本，优化债务结构。

保利地产董秘黄海对外表示，“这是一种优中取优的融资手段。借助

此次‘出海’，我们将进一步加大境外项目的并购力度。”

此外，除借力国际资本外，要想实现“再造保利”计划，多条腿融资

也势在必行。银行贷款的“绿色通道”固然不用提，保利地产曾与16家

信托公司发行21款产品的“壮举”在房地产业恐无前例。

据相关数据统计，保利地产是通过信托渠道融资次数最多的房地产企

业，发行的信托计划达21