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关于房地产司法鉴定调查问卷统计分析

房地产司法鉴定估价问题研究

——房地产司法鉴定调查问卷统计分析

一、问卷调查来源

依据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作分工及工作打算，课题组长崔

太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷，于2020年5月完成问

卷收集。

本次调查要紧针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。

机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5

年从事司法鉴定估价的机构中选取，选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的

90％以上，选取机构代表了四川省从事司法鉴定估价机构的整体情形。

本次调查问卷共发出30份，收回有效问卷25份。在收回的有效问卷中一

级评估机构7家，二级评估机构18家，分别占统计总体的28%与72%；25份

有效问卷中，其中有22份来自于成都市当地评估机构，占统计总体的88%。本

次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。

二、问卷调查结果

通过对25份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内

容：第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分；第三，

房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价

机构的期望及建议。

（一）房地产司法鉴定的现状

估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内

在联系排列出的先后次序。一个完整的房地产司法鉴定差不多程序是：①猎取估

价业务；②受理估价托付；③制定估价作业方案④搜集估价所需资料；⑤实地查

看估价对象；⑥分析估价对象价值；⑦测算估价对象价值；⑧判定估价对象价值；

⑨撰写估价报告等程序。在以上估价程序中问题最严峻的受理估价托付、搜集估

价所需资料、实地查看估价对象、制定估价作业方案四方面。

1.受理估价托付时期：房地产司法鉴定托付书差不多不规范，其中有极大

部分为托付方按照自己意愿填写，甚至有法院不愿与房地产司法鉴定机构签订书

面托付合同。

2.资料搜集和现场查看时期：诉讼当事人极为不配合，抵触情绪明显，造

成司法鉴定估价后续工作难以开展。在现场查看前，估价机构对基础资料难以搜

集或搜集不完整已成为普遍现象。在现场查看时当事人或法官不陪同现场查看或

即便陪同而不愿在现场查看表上签字确认已成为常例。

3.制定估价作业方案时期：估价人员进场现场查看后，在制定作业方案经

常发觉估价范畴不明确、产权登记与实际面积不符、房屋登记用途与土地登记用

途不一致、权属资料与实物不能一一对应、产权不清等。由于当事人的不配合、

消极态度，以致估价人员专门难开展鉴定对象档案查询，以及面积测绘等差不多

事项工作。

4.诉讼当事人擅自与估价机构接触，不同意估价结果现象占有相当大的比

重，诉讼当事人不及时出庭也屡见不鲜。

5.诉讼当事人的不配合、现场工作受到限制、估价对象存在重大权属瑕疵

是目前房地产司法鉴定估价无法实施的要紧缘故。

6.房地产估价师出庭就估价报告同意询问的比率依旧较高。尽管要紧比率

集中在5%以下，但相关于抵押评估等其他类型评估，该比例仍处于高位。

7.在法院二审和再审程序中的房地产鉴定估价，对鉴定机构的选择随意性

较大，缺乏规范性和标准型。甚至有16%的比例认为另选机构，不在意起资质

高低，〝从而显现受托估价机构的资质不符合相关规定。法院托付的房地产估价

机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部«房地产估价机构治理方法»规定，

一级和二级资质的机构才能够同意法院托付的估价，然而实际情形中，却又一些

三级资质机构同意了法院的估价托付。〞〔引用内容〕

〔二〕房地产司法鉴定估价类型划分

由于各种类型的房地产都有可能涉及司法鉴定评估，因而依据不同的划分

标准其类型也多种多样。

1.依照估价对象的不同划分：常遇见的类型有实体存在并可实施现场查看、

实体存在但不能实施现场查看、实体存在但不能实施现场查看、隐藏工程、规划

调整或未严格执行等缺陷造成的价值减损。在此种类型划分中也会遇见少量的公

共设施面积分割、租约限制、在建工程等类型。

2.依照统计调查数据显示，目前尚未显现依照法发〔2020〕11号最高人民

法院«新民事案件案由规定»,依据案由划分估价类型。