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商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房

地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零

售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功

能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地

产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。

泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

概述

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商

场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多

地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限

不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解

的时候，不要为这些概念所拘泥。

介绍

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十

万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞

大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的

模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房

地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、

公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模

式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

商业地产模式

第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成

以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的

是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市

场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都

是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金

会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断

的缩短，这是第一种模式。

第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商

业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业

地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使

有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性

的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得

开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产

用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，

不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投

入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不

想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不

售或租售并举的方式入市。

第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物

业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是

大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多

的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一

平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个

“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期

的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，

通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住

宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。

商业地产类别

第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内

所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，

产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一

些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区

进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为

住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。

第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代

表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，

就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、

酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，

一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来

开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。

第三类是我们叫做精品店