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项目配比推导及经济模型测算

前提条件：

一、各产品体量范围推导

1、办公产品体量（含SOHO）范围推导

2、商业体量范围推导

3、公寓体量范围推导

二、各产品配比分析

根据商业地产项目的几种基本赢利模式，结合项目所在的区域特征，项目前期论

证的市场状况及设计的业态规划和市场支持条件，对项目的商业部分、写字楼部

分和公寓三个部分，分别按持有与销售结合或全部销售状态，建立经济模型。通

过分析测算，确定较好的产品配比。1、项目商业模型、经济收益模型：

2、各产品售价分析

根据第一章的市场调查结构，参照区域内在售各竞争物业目前的销售行情，并结

合公司的实际情况，采用通常的权重分析法，对本案各产品预期售价进行推测。

为了更好地对各产品进行分析，现分别按商业、写字楼和住宅设定各自的权重

比：

由此，本案进行产品经济分析时，按2011年时的售价进行设定（届时我们将根

据市场行情和产品竞争力等综合因素适时作出售价调整）：

3、各产品成本

根据目前的市场建安成本，结合我公司的实际情况和核算口径，经测算得出如下

成本数据：

4、各产品收益分析

由以上数据，我们可推算出2011年每个产品的收益（毛利和成本利润率）如

下：

商业

写字楼

各产品销售利润图

140%120%100%80%60%40%20%

SOHO

公寓

0%

产品

从毛利和成本利润率上分析，各产品的收益排序为:

根据市场状况和历年来本区域房产行情进行评估，各产品去化速度排序为：

5、商业、写字楼、SOHO、公寓的建议产品配比分析

综上，建议产品面积配比如下：

三、建议配比下各产品的经济分析

首先根据工程呈现和市场规律，我们暂时按如下设定销售分期，并按10%的价格

增长率予以递增，因此可得出各产品销售均价：

1、写字楼和SOHO

写字楼和SOHO作为主力产品，全部销售，收益如下：

2、商业

a、商业租、售分析商业物业分析图

借鉴其它成功商业地产运营者的经验，结合区域内的市场情况和区域的发展状

况，本案对商业物业最好的策略是自持一段时间，当物业实现升值时再以整体出

售、基金收购或出售给经营者的方式予以变现。

现分别做两种假设方案予以分析

假设方案1：全部销售

设计上可提供3万平方街铺和2万平方集中商业的规划；集中商业按区域

内整体行情并结合本案实际，整体出售暂定为6000元/m²的价格。

假设方案2：全部自持第一、租金收入（前五年）

数据设定说明：

◆街铺租金：结合我项目街铺实际情况，首年街铺租金设定为70元/m²；◆集

中商业租金：按第一章对优质物业的租金分析，可按50元/m²设定；◆增长率：

集中商业在引入主力店或次主力店时就已经把租金增长率作为合同条款签约进

去，一般为5%，五年后不再递增（届时根据谈判情况而定）；街铺租赁一般合

同期为两年，递增率按10%，在商业氛围成熟以后，租金往往会成倍的上涨，根

据对项目区域的商业发展前景看，第三年租金涨30-50%倍，第五

年再涨50-80%是可以实现的。

◆从2014年3月项目交付使用开业起计算；首年对主力商户（集中商业内）免

租（暂设定为6个月），2014年实租期为2个月；街铺免租3个月，2014年实际

租期为5个月；

每年租金收入

7000600050004000300020001000

2014

2015

2016

2017

2018

年份

第二、物业价值（5年后）

街铺投资者，一般都会按8%的年收益作为其投资收益预期；集中商业的投资者

一般都会按6%作为其投资收益预期。所以，物业某时间的价值可按当时的租金

水平反推得到。

备注说明：这里测算出的价值是根据当时租金反算而得的理论值，并不意味着当

时按该价格就可以出售，比如，集中商业在尚未打造成优质商业以前，再低的价

格也无法销售（特别是三楼以上的高楼层物业），街铺在经营不好的情况下，非

但实现不了增值，甚至会大幅度贬值。

这就可以推测出5年后本案的物业价值

2014

物业价值增长图表

2015

2016

2017

2018

年份

第三、抵押融资（略）

综合以上分析，商业自持5年后，除获得20270万元的租金收益外，物业增值更

是高达124%（从2014年的51500万元增至2018年的105312万元），超过一倍

以上的增值，同时自持阶段，可使用抵押的方式进行融资。b、持有与销售占比

分析

尽管自持商业对经营和物业增值都很重要，但考虑公司“速