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[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题19

[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分

类模拟题19

房地产估价理论与方法分类模拟题19

(一)单项选择题

(每题的备选答案中只有一个最符合题意)

问题:1.收益法中所指的收益是______。

A.价值时点前一年的收益

B.价值时点前若干年的平均收益

C.价值时点以后的未来预期正常收益

D.价值时点前最高盈利年份的收益

答案:C

问题:2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的______来计算其价值的方法。

A.资本化率

B.收益率

C.收益乘数

D.利息率

答案:C

问题:3.收益法适用的条件是房地产的______。

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

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D.收益和风险均能量化

答案:D

问题:4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过

预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房

地产的收益价格为______万元。

A.228.23

B.229.36

C.224.74

D.223.63

答案:A[解析]该房地产的收益价格为：

25/(1+10%)2+26/(1+10%)3]万元=24.21万元，

。

问题:5.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，

市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该

类房地产的报酬率为10%。则该商铺的价值为______万元。

A.521

B.533

C.695

D.711

答案:A[解析]

问题:6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，

该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时

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点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结

束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无

偿收回，则该宗房地产的收益价格为______万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

答案:B[解析]该宗房地产的收益价格为：

，A=(30-10)万元=20万元，n=40年，则V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]万元=195.58

万元。

问题:7.某商铺的收益年限为30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为______元/m2。

A.14140

B.42421

C.56561

D.60000

答案:B[解析]该商铺目前的价值为：

，A=6000元×75%=4500元，V=4500/10%×[1-1/(1+10%)30]元/m2=42421.12

元m2。

问题:8.某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8

年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用

权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，预计该宗房地产正常情况

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下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房

地产的收益价格为______万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715