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房地产投资项目现场尽职调查工作指引、现场核查指引及投后管理方案--第1页
房地产投资项目现场尽职调查工作指引
本指引应配合公司《房地产投资项目尽职调查清单》使用，业务经办部门对
融资方提供的相关材料进行分析研究后，结合本指引内容及项目具体情况开展项
目现场尽职调查工作。
本指引的目的：1.对投资项目可行性进行调查论证；2.对融资方提供的材料
和数据的真实性及完整性进行复核。
1项目融资方走访
1.1项目运营管理
1.1.1访谈项目公司管理层，了解项目背景情况。包括项目取得至现状的
沿革过程，重点注重是否涉及纠纷或停工等情况。
1.1.2了解项目的股权情况，包括项目公司股东、实际控制人情况。
1.1.3了解项目的运作模式，运营现状，未来的发展目标及预期。
1.2项目财务管理
1.2.1访谈项目财务管理人员，了解项目的财务情况，包括财务制度、财
务计划及财务测算，项目的负债情况及现金流情况。
1.2.2查阅土地出让合同，出让金支付及完税凭证(凭证应包括合同、付
款凭证及发票)。
1.2.3查阅勘察合同、设计合同、施工合同、咨询合同、电梯购置/安装
合同、公共设施供应合同及相关凭证。
1.2.4查阅项目公司借款合同相关凭证。
1.2.5查阅项目大额往来款项相关凭证。
1.2.6抽查销售合同及相关凭证，了解当地资金监管政策、按揭尾款发放
规定。
房地产投资项目现场尽职调查工作指引、现场核查指引及投后管理方案--第1页
房地产投资项目现场尽职调查工作指引、现场核查指引及投后管理方案--第2页
1.2.7查阅项目预售网签系统及销控表。
1.3项目工程管理
1.3.1访谈项目公司工程管理人员，了解项目建设情况，工期安排，工程
成本及未来施工可能面临的重大问题。
1.3.2访谈项目施工方(监理方),了解施工方情况，项目建设情况，工期
安排，工程成本、函证工程款总额(预算)及付款情况。
1.4项目销售管理
访谈项目公司销售人员，了解项目的销售策略及销售情况，了解当地
市场购买力及偏好。
2项目调研
2.1项目现场实地踏勘
2.1.1项目区位
(1)人文环境：项目所在区域经济发展情况、人口数量、人口素质、风
俗习惯、当地市场认可度等。
(2)自然环境：自然景观、空气污染、绿化程度等。
2.1.2交通情况
地块道路出入口及所在区域道路交通网线现状，公共交通现状及未
来规划内容和实施时间。
2.1.3配套情况
(1)配套设施：宗地附近的商业、教育、医疗设施。
(2)市政配套：项目水、电、气、热、排污等管线的配套现状及规划
中可能产生的变化。
2.1.4项目宗地基本情况
(1)四至范围
地上物，包括是否存在建(构)筑物、道路、水渠、高压线等
对开发有较大影响的因素。
房地产投资项目现场尽职调查工作指引、现场核查指引及投后管理方案--第2页
房地产投资
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