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商业地产运营的成功标尺1358法则

导读：益田集团1996年在深圳成立，2002年开始战略转型，转型前的6

年，益田基本每年开发一个项目，成功运作了一些区域市场颇具知名度的

项目。比如1996年开发的“益田花园”，首创风情住宅风格,震动了当时

深圳的地产界,并迅速引领全国“欧陆风”的潮流。

【走进益田】成为全国商业地产领域数一数二的领军企业

商业地产的核心在于商业，而不在于地产

深圳益田假日广场

以自己独特的商业洞察与体验基因

成为华南乃至整个中国高端体验式商业地产的标杆

作为一家2002年就战略性进入商业地产的益田集团

用自己对商业和综合体的独特理解

正努力成为全国商业地产领域数一数二的领军企业

正文

益田集团1996年在深圳成立，2002年开始战略转型，转型前的6年，

益田基本每年开发一个项目，成功运作了一些区域市场颇具知名度的项目。

比如1996年开发的“益田花园”，首创风情住宅风格,震动了当时深圳的

地产界,并迅速引领全国“欧陆风”的潮流。而后又成功打造“共和世家”、

“半岛城邦”等具有重大市场影响力的精品项目。但益田也发现，在局部

市场做精品住宅，益田有这个能力，可企业继续做大该如何构建竞争优势？

彼时，住宅地产领域，万科、中海、金地等先行者已潜行10多年，益田

在这条路上，并无太多优势，益田的土地储备、开发规模等都不足以支撑

其与行业先行者们拼规模。那么，面向未来，益田该怎么办？——商业地

产才是益田的蓝海。

上篇《商业突围——2002年先入蓝海》

一、以商业地产为突破口

新的战略、新的商业模式、新的路径的确立，绝不可能是拍脑袋，或

简单头脑风暴就出来的，尤其是战略，要对未来趋势有前瞻研究。所以，

就在十几年前，益田高层把目光放到了欧美、日本、香港等房企，研究它

们的成长之路。当时益田就明显看到一个趋势——未来全球房地产发展方

向将不局限于开发，而是将投资、开发、运营、管理融为一体，整合资源，

甚至发展到地产金融、资本运作等行业高阶，而地产开发只是整个链条中

的一个环节。与此同时，益田也看到了房地产的周期与泡沫风险。比如日

本房地产的发展，与中国大陆、香港的周期很相近，差不多都是10年会

有一次大地震。因此，单纯做住宅，企业的经营风险会很大，益田需要在

产品线上做创新变革。

怎么变革？从欧美发展趋势来看，以运营管理为核心的商业地产才是

未来城市发展最重要的方向，无论是从社会资本流向的角度，还是从企业

专业发展的角度来看，都在往这个方向走。同时，住宅单一的居住功能已

不能满足现代都市人的需要，而持有型商业地产带来的持续经营收益和资

产增长比只做地产开发要高出很多。所以，益田在2002年时，就战略性

转型进入商业地产，这个时间在业内来看都是超前的。

二、益田商业地产的DNA

2002年，益田集团启动战略转型，确定做复合型商业地产开发的战略

定位，并从单一住宅开发的区域型房企转变为一个拥有跨区域品牌的住宅

与商业复合型地产企业。

益田着手打造的第一个商业项目，就是今天享誉华南乃至全国的深圳

益田假日广场。2002年，益田集团就迅速组建专业团队，走访学习全球优

秀商业项目，积极探索，潜心研究，紧密围绕假日广场的工程、装修、运

营、物业等内容，展开60多个研究专题。2008年益田假日广场开业时，

展现给公众的是时尚大气的建筑设计，奢华梦幻的内部装修，完美体验的

人流动线及灯光环境„„益田假日广场，如同一艘停泊在碧海蓝天下城市

中的豪华游轮，带领每位客人体验奢华的永恒和时尚的魅力。益田也藉此

项目，从门外汉变成了专家。

标杆项目的成功只是一个案例，益田是从经营逻辑，价值观去勾勒自

身的商业帝国。一般而言，国内很多大型商业地产企业，经营策略多是在

通过标准化复制，最终走资本运营路线。而益田的模式，是通过商业地产

开发运营，追求城市新兴生活方式在益田商业综合体落地生根。益田希望

通过对城市优质资源的整合，打造多样化的平台，创造新的生活方式，为

城市增添价值。正如益田综合体的广告语“构筑国际城市理想，为城市增

添价值”，这才是益田的商业DNA。

三、双轮驱动，商业板块3～5年上市

面向未来，益田表示住宅板块肯定不会放弃。首先是因为中国目前还

是个发展中国家，城镇化建设还有很长的一段路要走，刚需以及首改市场

空间大；其次，中国人