房地产行业深度报告(二)：土地财政退潮-经济增长模式的转折点与地产的未来.pdfVIP

年年99月月2200日日

内容目录

一、当前房地产处在弱势徘徊3

二、宏观调控的政策空间与应对策略的紧迫性4

（一）宏观经济下行压力加大，居民预期持续走弱4

（二）地方财政压力加剧，房地产政策执行面临挑战5

（三）日本的启示：宏观调控的积极作用7

（四）基本面压力尚存，房价跌幅趋缓仍需时日9

三、房地产新模式是构建新发展格局的关键支撑10

（一）短期重点：严控风险，确保经济发展模式平稳转型11

（二）中期目标：产业与居住双重发力，满足结构性需求12

1、行业新发展模式12

2、满足结构性需求13

（三）长期展望：土地财政逐步退出，生产要素将重新配置适应新发展格局13

1、以技术进步为标志的内生动力将逐步替代土地财政13

2、在未来土地资源依然是经济增长的核心要素16

风险提示18

图表目录

图表1：2021年以来房地产市场走势3

图表2：商品房待售面积不断上升（万平方米，%）3

图表3：地方政府土地出让金收入热力图5

图表4：地方政府土地出让金依赖程度热力图6

图表5：地方专项债发行额（累计：亿元）7

图表6：私人部门消费和投资同比增速下行（GDP不变价-当季同比）7

图表7：私人部门主动去杠杆导致政府部门被动加杠杆8

图表8：日本央行实施宽松的货币政策8

图表9：20世纪90年代初日本资产泡沫破裂9

图表10：主要城市常住人口变化（单位：万人）13

图表11：国有土地出让金收入累计同比（地方）14

图表12：财政收入与支出14

图表13：土地使用权出让金占地方两本账比例14

图表14：不同用途的土地均价，工业与商业、居住用地价格分离16

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年年99月月2200日日

一、当前房地产处在弱势徘徊

自2022年以来，房地产市场在供需两侧同步降温，特别是自2023年以来，数据从2023年

初维持回落态势至今。

根据统计局数据，今年二季度，全国房地产开发投资额为52529亿元，同比下降10.1%，住

宅投资下降10.4%；房屋施工面积同比下降12.0%，新开工面积下降23.7%，竣工面积下降

21.8%。新建商品房销售面积同比下降19.0%，销售额下降25.0%，其中住宅销售面积和销

售额分别下降21.9%和26.9%。6月末商品房待售面积同比增长15.2%，住宅待售面积增长

23.5%。房地产开发企业到位资金同比下降22.6%，其中国内贷款下降6.6%，个人按揭贷款

下降37.7%。

商品房是居民部门最主要的耐用品支出，过去二十年高速上涨的价格赋予了其商品的属性，

超越