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北京CBD写字楼市场分析

CBD

位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部

的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里,距北京长安街约5.8公里，距北部的首都

机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环

路约2.4公里。

北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地

面积约4平方公里。

现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13

公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。区内共有居住人口约5.4万

人。东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。西侧由北至

南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以

居住为主的用地。

商务中心区建设遵循“分步实施，分块建设；重点突出，整体推进〃的原则，按近

期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以〃金十字“区域及核心区

开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。国内外投资发展商十分看好这片商务热

土。

一、CBD发展背景及区域规划分析

1、CBD投资背景

2001CBDCBD

从年新规划正式出台起，就始终没离开人们的视线，随之带来的是

大量资金的涌入。

2004SOH0

据成交统计，年包括建外、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、

11CBD110

温莎大、通用国际等个项目全年成交金额近亿元，其中属于投资用途的比

例超过50%

o

北京作为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的资

SOHO200433

金涌入。以建外项目为例，在年合同登记金额约亿元中，外地客户的比

例约占54%,外籍约占18%,北京本地客户仅占28%。

1）、功能布局规划

北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD

的基础上，提出建筑规模控制在IoOO万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%

左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。

主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于〃金十字“东北

30CBD

角面积约公顷的地区为的核心区。

2）、空间形态规划

超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，部分商

务建筑高度在150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展

CBD

开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示形象的一个窗口。

CBDCBD

国贸桥东北角的核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成的标志性

CBD

建筑群。整个将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。

3）、绿化系统、公共开放空间规划

规划方案中公共绿化用地面积共33.39公顷，占总面积的11%o

4）、地下空间规划

规划考虑充分利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑，尤其是核心

区的地下一层相互连通，形成地下人行系统，并要求将地下车库尽可能连通，以减轻地

面交通压力。

5）、交通规划