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某商业广场物业运营成本测算

根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个

项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配

套门市。

一、超市：

18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3000m2,主要以租赁形式引进

专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由

于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈

时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理

费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结

合租金水平同时考虑。

二、统一经营商场：

16#、16#A、17#楼，建筑面积约17000m2,实际经营面积约为12400m2。

16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形

式出租,独立经营,其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商

场建筑面积约为15270m2,经营面积为11140m2,柜位面积为7270m2。

（一）电费：

1、照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按

实际用电量缴纳,不作考虑。基本照明部分,根据经验,负荷按20W/m2

（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m2,

营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：18W/m2X12hX30X12

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X11140m+1000=866244KWh（公式：参照行业标准18W/mX12h营业

时间X30天X12个月X商场建筑面积）+1000W

2、空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷

集中在5月—9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两

个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。

华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶

段平均负荷只是设计负荷的70%,为35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电量

为：

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35W/mx12hx30x5=63000W/mJ63KWh/m

通风负荷按3W/m2计算，则通风每平方米耗电量为：

3W/m2x12hx30x7=7560W/m2=7.56KWh/m2

则商场空调平均每平方米年耗电量为：63+7.56=70.56KWh则商场空调年耗

电量为：70.56X11140=786038KWh

3、电梯用电:百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为

7.5KW,平均运行负荷按50%计算，则年用电量为：7.5KWX0.5X9X12h

X30X12=145800KWh

则商场年总耗电量为：866244+786038+145800=1798082KWh

北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh,则商场年电费为：

0.8元/KWhX1798082KWh=1438466元

（二）水费：

商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水,生活用水每天50吨,空调

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用水每天120吨,则商场平均月用水量约为：

50x30x12+120x30x5=36000

北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：

4.4元/吨X36000吨=158400元

（三）物业管理人员工资：

经理1人：3500元/月

主管3人：2000X3