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凤凰城营销策划案
一、项目简介:
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤
凰东路、凤台路〔在建〕和青年路三条路呈型将社区同周边的商
品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形状由连排别墅、一般现房多层和在建的小户
型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,显现了销售障碍。一
期、、、、、六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现
了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的
品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌
障碍。
现在,一期多层尚有套现房、准现房,销售额万元。其中的三室
两厅有套,以五、六楼为主;的三室两厅套;这两种房型的销售金
额占一期余额的。
二期小户型总销售金额估量万元,临街商铺万元,合计万元。预
售许可证估量年月底办下。
由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房
小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的,一
期大户型销售额,二期临街商铺占。如何解决可售资源过于分散的障
碍,是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及差不多竞争格局:
A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块要紧由三部分组成:郑汴路沿线、东
明路南段沿沿线、航海东路与国道沿线。
郑汴路沿线要紧由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼
盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,那个地点差不多成为明确的高尚住
宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但
凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与
借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收成天然的地段
价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争专门猛烈,要紧由东明花园、佳艺花园
等楼盘组成。
航海东路与国道沿线是年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉
尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小
户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期、平米现
房形成明确的竞争关系。〔详见附:郑汴路市场调研报告〕
B、小户型市场概况。
自年底时尚介入郑州楼市以来,小户型这种物业形状迅速进展
起来。专门是年初,青年居易〔〕以余套的投放量冲击市场,形成
了小户型的〝市场黑洞〞,完全打破了市场的竞争格局,实现了小
户型从供小于求到供大于求的转变。今年月份更是破天荒地显现了
小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现
一期的开发,在几乎没有什么竞争的情形下,收成了小户型市场的
第一批需求者,现在燕归二期正在认购时期。燕归园提早介入了小
户型市场,同时认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室
户型和平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归
二期开发的正是此类户型〔两室两厅平米,三室两厅平米〕。能够说,
同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。
〔小户型市场详见附:郑州市小户型的调查报告〕
C、商铺市场
商铺是一个比较专门的物业形状,商铺的价格是由商铺能为房东
带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步时期。凤凰
城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,立即建成的大卖场
的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将
阻碍二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的要紧楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚
未售出的部分商铺。
三、项目分析
一〕优势
1)郑汴路商圈天然的地段优势,那个地点是财宝的俱乐部,
富翁的制造厂,在那个地点百万富翁比比皆是,每年都有新一
代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:
、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分
是第二次或第三次置业,是终极消费,年内可不能再置业。
、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,
属过度消费和终极消费的结合。
、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属
中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群,估量业主身份
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