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厂房未经竣工验收交付使用的法律风险

一、事实描述及前提

在未经竣工验收时，作为发包人的我方已经开始进入厂房、并正准备

投产经营。现要明确该过程中存在什么法律风险，采取什么方法能降低或

防范该些法律风险。

本篇法律风险的提示及相关建议的提出是建立在我公司已经取得该项

工程的国土使用权证书、建设工程规划许可证书的基础之上。同时，本篇

所言及司法实践仅为通常做法，并不具有绝对性。二、法律依据

1.建筑法

2.建设工程质量管理条例3.城市房地产管理法4.消防法5.环境保护

法6.合同法

7.审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释三、法律分析

（一）法律禁止“建筑工程未经竣工验收交付使用”

依据《合同法》、《建筑法》、、《消防法》、《环境保护法》、

《审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释》相关规定，建设

工程（包括建筑工程）未经竣工验收、消防验收、防治污染的设施的验收

或者未通过该些验收，不得交付使用并进行生产经营，若交付使用将承担

不利法律后果。相关法律条文的规定见后文。

此处“交付使用”既包括“发包人擅自使用”，又包括经承包人同意

的交付使用。任何一种交付使用，在未经竣工验收之前均为法律法规所禁

止，但两者区别在于：发包人因未经竣工验收使用部分的建筑工程质量问

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题，所主张的民事权利能否获得司法支持。（二）“使用”和“擅自”的

认定

“发包人擅自使用”和“经承包人同意的交付使用”涉及到“使用”

的认定，但是法律法规和司法解释均未明确界定其内涵，根据相关司法实

践，“使用”认定应包括如下内涵：

1.前提：建设工程未经验收、或验收未通过；

2.程度：应为按照建筑工程的实际用途进行利用，如厂房则实际投入

生产、办公楼则进行办公运营、住宅则为实际入住。若改变工程的用途，

则依据改变之后的实际用途来确定程

度上是否符合要求。实践中发包人在工程现场临时存放生产所需的机

器、设备、材料，或接待相关行业、政府、其他方面的参观等一般不认定

为“使用”。

3.范围：未经竣工验收使用的范围应以发包人实际使用的空间为限。

对于发包人未使用的部分，出现质量问题时，发包人主张权利一般能得到

支持。（三）未经竣工验收，交付使用建筑工程的法律后果

1.“发包人擅自使用”的法律后果

（1）擅自使用（转移占有）建设工程之日视为竣工日期。若发包人

和承包人未约定支付工程款的期限或约定不明，则擅自使用之日亦视为工

程款支付之日，那么违约金及利息由此日开始计算。

（2）因其擅自所使用部分质量不符合约定，发包人主张民事权利的，

不能得到司法支持，如主张存在质量问题而拒付工程款就难以获得司法支

持。

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但是在合理使用寿命内的地基基础工程和主体结构质量问题不符合要

求时，发包人因此主张权利的能获得支持。对于钢结构，立柱、主梁、次

梁通常都算在主体结构的范畴；但小支梁、檩条是否算主体结构实践中存

在争议，但通常认为也属于主体结构。

（3）相关行政处罚：

违反《建设工程质量管理条例》规定，责令改正，处工程合同价款百

分之二以上百分之四以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任；

违反《消防法》的规定，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并

处三万元以上三十万元以下罚款。

违反《环境保护法》的规定，责令停止生产或者使用，可以并处罚款。

2.“经承包人同意的交付使用”的法律后果

（1）根据司法解释的精神