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房地产风险分析的一般过程和方法

对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险

估计、风险评价三个阶段，那么房地产风险分析的方法又有哪些呢？

?(一)风险辨识

?由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很

多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。

?风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，

纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简

单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并且分

析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法有专家调查法(其中代

表性的有专家个人判断法、头脑风暴

?法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断

技术。

?如本书第一章所述，在房地产开发投资过程中所面临的风险，包

括系统风险和非系统风险两类。房地产投资项目的风险分析，主要是针

对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响项目的

成本和收入，对项目的财务评价结果产生影响。

?(二)风险估计与评价常用方法

?风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相

结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此

为依据对风险采取相应的对策。常用的风险评价的方法有以下几种。

?1.调查和专家打分法

?该方法主要适用于项目决策前期，这个时期往往缺乏具体的数据

资料，主要依据资深专家的经验和决策者的意向，得出的结论也只是一

种大致的程度值，它只能作为进一步分析参考的基础。

?2.解析方法

?解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风

险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要

风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并

对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本

及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的

净效益的概率分析。

?3.蒙特卡洛模拟法

?它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数

学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上

模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

?概率分析的步骤与概率确定方法

?在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率

分析，来研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响。通过分

析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地

产项目的财务评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风

险程度。

?(一)概率分析的步骤

?概率分析的一般步骤为：

?(1)列出需要进行概率分析的不确定性因素;

?(2)选择概率分析使用的财务评价指标;

?(3)分析确定每个不确定性因素发生的概率;

?(4)计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临

界点发生的概率。

?(二)概率的确定方法

?在房地产项目财务评价中，确定各因素发生变化的概率是风险分

析的第一步，也是十分关键的一步。概率分为客观概率和主观概率。客

观概率是在某因素过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。

?房地产开发项目评估中的各种变动因素，常常缺乏足够的历史统

计资料，因而大部分都不能完全用建立在大量统计数据基础上的客观概

率来表达。在实践中，人们经常使用建立在主观估计基础上的主观概率

分布。

?4.概率分析中的期望值法

?(一)期望值法的步骤

?采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：

?(1)选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定

性因素。

?(2)按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变

化范围。

?(3)分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。各不确定性

因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能

发生情况的概率之和必须等于1。这里的概率为主观概率，是在充分掌

握有关资料基础之上，由专家学者依据自己的知识、经验经系统分析之

后，主观判断作出的。

?(4)分别计算各可能发生情况下的净现值。

?(5)计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或

标准差系数，

?(6)计算净现值大于或等于零时的累积概率。累积概率值越大，项

目所承担的风险就越小。

?(7)对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险眭

大小。

?(二)期望值法应用示例

?5.蒙特卡洛模拟法：

?不确定因素是不可避免地存在着的，但是它们的变化是有一定规

律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使

之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种

变