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房地产项目评估的重点和难点

房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项

目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项

目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析

等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面：

?1、房地产项目评估资本金内涵

?项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资

本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金

比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项

目资本金不应突破企业所有者权益(央行121号文件规定)，对新设的房

地产项目GS而言，其实收资本即项目资本金，对仍用原GS开发项目

的房地产项目GS而言，其只能为所有者权益中可以使用到该项目的现

金部分。

?新设房地产项目GS，其注册资本通常不高，一般为800万元或

2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然

对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新

设房地产项目GS多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地

使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比

例。

?项目GS和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对

于民营房地产项目企业具有特殊性，母GS和项目GS的董事长常为同

一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资

款可理解为项目资本金。在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依

据，对子GS、母GS的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为

项目资本金，而将关联性不强的两个GS之间的往来资金认定为负债性

质。

?对存量房地产项目GS项目资本金的界定，首先要把握其在建的

所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自

有资金;其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理，剔除“固定

资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账

款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，

对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金

部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。存量房地产项目GS可使用

于贷款项目的资本金最高不超过下面公式的测算：

?2、房地产项目评估建设分期

?由于央行要求在项目“四证”齐全、项目资本金到位后才能发放开

发贷款，而地块越大，项目总投资越多，对项目资本金要求也越高，为

规避此规定，在项目评估中常存在将项目人为分期不良现象。房地产项

目多为滚动开发，其常用项目前期开发楼宇的销售回笼款投入到后期楼

宇的建设中，使资金链得以衔接，故人为分期既不合理，也易导致信贷

资金监管困难。

?建议：一是根据项目开发计划和进度，考察项目是否为分期开

发，分期的依据可参考“工程规划许可证”和“施工许可证”上所批建房屋

的情况，在同一或相邻时间内所批建的房屋不能认为是分期开发;二是

在项目总投资、房屋开发面积等方面加以规定，必须达到合理的下限指

标，对中小型项目禁止分期;三是对办理同一“土地使用权证书”地块上的

开发项目审慎分期，坚决杜绝人为分期。

?3、房地产项目评估贷款周期

?根据现行规定，房地产项目贷款在“四证”齐全后才能发放，由于

项目贷款内部运作周期较长，贷款发放时项目常已取得“预售许可证”，

而在当前房地产项目市场需求较旺的情况下，项目所开发房屋销售收入

在预销售以后的短斯内就可能集中实现，如果现金回流即要求开发商还

贷，那么贷款期间仅为取得“四证”日期到“预售销许可证”颁发之后的较

短时间，银行出于自身效益的考虑，通常不太愿意收回贷款，而根据金

融监管规定，房地产项目开发贷款在偿清前，不允许将本项目销售回笼

款项挪作它用，使银行和企业均面临两难选择。

?商业银行首先要提高运作效率，评估可先行介入，力争在项目

“四证”取得时贷款即可发放。其次，分类指导，根据不同项目特点制定

差异化贷款期限策略。再次，对于项目销售款项在贷款偿还前使用，可

根据实际情况灵活把握，在贷款偿还确有保障前提下，允许其适度运

用。

?4、房地产项目评估财务指标评价体系

?房地产项目财务评价极为重要，要通过对项目开发经营成本、租

售收入、投资期限、租售期限等因素综合测算，得到项目总投资利润

率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期

等静态和动态经济指标，并对项目还款能力进行分析，测算贷款偿还

期，同时要对项目进行盈亏平衡分析，并根据对项目动态经济指标影响

程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素进行敏感性分

析。对于开发周期较长的大型项目，按照上述财务指标体系进行