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商业策划书

商业策划书(汇编15篇)

商业策划书1

前言

××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商

业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造

一期商街气氛迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破

商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅

一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”，在我们拿

出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考

察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

（一）商街设计“先天不足”

1大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街××路交汇处，西邻五星级

大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街

源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”“简易花

坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流吸纳大型活动的

功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏

价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南

入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人

盲人通道等。3内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商

业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道副通道两侧均

应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购

物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商

街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三

个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知

道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，

走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4××街一侧临街绿化带的

设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，

导致临街店铺生意清淡。

（二）商街策划“后天失调”

1××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商

街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是

“××街”（很好），后来又定位于“×××”很好，只是推广很费力），如今准

备冠以“××广场步行街”（老土，没有鲜明个性目标顾客也不清晰）。由于没有

精确精准的市场定位，关于商业上“我是谁”“我为谁服务”的问题没有首先解决

好，其它问题也就难以解决了。

2××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，

还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路×××广场×××步行街那样的广

场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌休闲椅售报亭公用电话亭垃圾筒商

品广告牌露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不

佳，所以商街难“热”。3打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出

去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营

××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”

需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起

步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚

姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象

“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程

度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，

商街北口的66号（圆形）68号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户

的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环

境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1街名：××广场时尚丽人街