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银行信贷业务法律风险分析及防范建议

第一个问题:关于以公司房产抵押的法律风险防范建议和措施:

鉴于在公司提供的基础材料里面已经提供了抵押人的公司章程,

以及抵押人依据公司章程召集有权人专门就抵押事宜召开股东会或

董事会并就此事项形成决议,并签署了抵押合同,已经有效地防范了

法律风险。如有需要,可对上述材料进行公证。

第二个问题:关于第三人以个人(共有)房产为借款人提供抵押

的法律风险防范建议和措施:

通过客户经理了解到,实现不动产统一登记以后,在房产抵押的

权籍调查阶段,不动产中心就会调查清楚房产的实际所有人,如果房

产属于共同财产而登记在一人名下,就会要求根据房屋实际情况,将

所有人的名字都写上,从而有效避免法律风险。

针对上述法律风险,起草了《抵押房屋共有人承诺书》以便有效

避免该法律风险:附件1抵押房屋共有人承诺书必威体育精装版.doc

第三个问题:关于不动产先租后抵的法律风险防范建议和措施:

一、租赁权:实现抵押权的“拦路虎”

一般而言,金融债权案件进入诉讼和执行阶段后,债务人可用于

偿债的有效资产已极为有限,能否高效处置不动产抵押物成为决定银

行不良贷款诉讼清收成效的关键。然而,近年来屡屡出现一些以租赁

权阻碍银行抵押权实现的新型案例,抵押物租赁的法律风险须引起银

行的足够重视。

抵押物租赁的法律风险归纳起来主要有三种:一是抵押人在申请

借款时故意隐瞒抵押物已出租的信息,使银行误判风险;二是贷款发

放后,抵押人未经银行同意擅自将抵押物出租并在一次性取得巨额租

金后“跑路”;三是抵押人为逃废银行债务,与承租人恶意串通“倒

签”租赁合同,阻碍对抵押物的处置。这类案例普遍呈现租期较长、

租金数额较大且一次性付清、借款人无其他财产清偿债务的特征。当

法院拍卖抵押物时,承租人直接与法院及银行形成对抗,有的甚至会

引发群体事件,严重影响社会稳定。银行不良清收案件执行程序被迫

中止,抵押权难以实现。

租赁权对银行抵押权的抗辩源自于我国民法中的“买卖不破租

赁”规则。所谓“买卖不破租赁”,即租赁物在租赁关系存续期间发

生所有权变动的,租赁合同继续有效。调整抵押权与租赁权关系的法

律条款包括物权法第一百九十条:“订立抵押合同前抵押财产已出租

的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,

该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”担保法第四十八条:“抵押

人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有

效。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十

五条:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在

有效期内对抵押物的受让人继续有效。”

受“买卖不破租赁”规则的影响,具有长期租赁权的抵押物丧失

经济价值,极大地降低了潜在买受人的购买意愿,租赁权成为抵押权

实现的“拦路虎”。在借款人的其他还款来源已落空的情形下,即便

法律并没有否定银行抵押权的法律效力,但由于租赁关系的存在,承

租人的对抗将迫使抵押物无法有效变现,银行面临贷款损失风险。因

此,银行办理抵押贷款时必须注重防范抵押物租赁的法律风险。

二、风险防范建议和措施

(一)事前防范:贷前调查要细致

贷前调查是防范贷款风险的重要环节。银行在接受抵押之前,应

重点从以下几个方面对抵押物进行调查。

一是进行实地调查。以房产抵押为例,要查清抵押物是否已出租,

可到实地进行拍照记录,到房屋所在地房产管理部门查询该房屋是否

有租赁备案登记,并取得相应的查询记录。此外,还可将拟设定抵押

权的信息予以公示,如在抵押房屋门口张贴拟抵押的信息、要求承租

人及时向银行申报租赁关系的声明等。通过以上方式取得房屋在抵押

时未出租的证据,以便银行在执行程序中掌握主动权。

二是认真规范使用合同文本,全面落实抵押人责任。在我行《最

高额抵押合同》第四条第5款和《抵押合同》第四条第5款中抵押人

承诺条款中均约定“抵押人如实告知拖欠税款、抵押物建设工程价款

等款项及抵押物已设定抵押、已出租等情况”的义务,对于违反这一

义务的,《最高额抵押合同》第十二条第2款和《抵押合同》第十一

条第2款均明确约定,抵押人承诺如实向抵押权人告知抵押物已出租

等情况,否则应按所担保主债权本金数额的%向抵押权人支付违

约金;造成抵押权人损失的,应同时给予全额赔偿。因此客户经理应

重点向抵押

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