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南京市商业发展现状及趋势

南京市商业发展现状及趋势

二、南京市商业物业近期发展趋势

随着房地产市场的不断成熟和完善、社会经济和商业流通的发展、

房地产开发水平的提高、城市消费人口的增长、现代交通工具（地铁

与私家车）对居民活动范围的扩展，南京商业物业将面临最好的发展

机会，在未来可能表现出如下趋势。

1、市场竞争具有双赢性

经过若干年的发展，南京市城区内已经分布着多个影响力很强的

区域性商圈。如果在一个新兴商圈里，没有几个大型项目共同存在，

将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。而在

此区域的每个商业项目，将起到互相烘托的作用，达到区域共赢。

但是在区域经营中，一定要形成错位经营，达到互补，尽量减小

同区域项目对于自身项目的冲击。

但从长远发展来看，在本区域尚未形成具有影响力的大型成熟商

圈的情况下，局部商业的发展将烘托起整个江宁地区的商业气氛，为

本项目超大型商业物业的开发进行良好的铺垫。此外，大型高档次楼

盘的涌现，将会迅速改变江宁地区嘈杂、混乱的不良形象，有助于本

项目形象的提升和未来商业物业的推广及经营。

2、商铺经营管理专业化

随着南京商业环境的不断发展，商业物业市场将明显呈现出更理

性的需求。投资者和经营者已经意识到了经营管理的重要性，都将会

对发展商提出此类要求，促使发展商对市场作出售后承诺。

对于本项目除了要考虑如何将商铺尽快的销售出去，还要考虑商

铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。

3、商业物业市场发展规模化

根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市

场，允许外商在中国开展商业经营活动。外商的介入，将促使商业物

业市场和国际接轨，商业物业从原来无序、散乱的不规则市场，将逐

步走向有序的规范市场。

作为市政府重点工程，本项目必须考虑适当的超前性，提高自身

的竞争力（国外企业对商业物业的硬件、软件等条件要求相当苛刻），

以适应未来高标准商业物业发展的需求。

4、项目公共空间社会化

未来发展商在项目开发的同时，将会主动配合政府宏观规划，架

设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休

闲的场所，使商业活动与公共活动互相促进，成为综合性的城市广场。

实际上，把公共空间进行社会化，将会为商场带来可观的潜在消

费人流，是一种非常有效的经营方式。本项目作为交通枢纽，为公共

空间社会化的建立提供了平台。但是公共区间人流的引导、组织、筛

选、疏散以及商业活动展示等问题，需结合项目定位进行细化。

三、商业物业开发中存在的问题

1、投资开发商业物业的比重过小

据南京统计局数据显示，在南京近年开发的房地产品种中，商业

物业的开发量的比重仅占3.7%,市场供应速度远远小于住宅类物业、办

公类物业的供应速度。

目前南京房地产市场上投资开发的商业物业主要形态是临街建设

的商业街、写字楼、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商业物业，

作为一种市场需求大、变现能力强、能产生商业利润的特殊房地产，

相应供应量偏小。

2、商业物业产品同质化

房地产同质化问题随着市场的成熟越来越严重，随着商业物业的

发展，商铺的同质化也已经开始出现。住宅的同质化主要表现在建筑

风格、产品设计等方面，而商铺的同质化与住宅不同，目前南京商铺

的同质化多是集中在概念和推广手法上，比如地铁概念、步行街概念

等。

产品的同质化，将极大的破坏整体商业市场环境，容易形成以价

格为主要砝码的低等竞争。

实际上，即使同是地铁物业或步行街物业，不同的项目均有其不

同的特质，并且彼此的商场定位、经营品种、经营手段、推广策略都

是不一样的，简单的模仿是不能有效增加物业竞争力的，突出项目个

性、提高项目自身品质才是增加项目竞争力的关键因素。

3、商业项目缺乏可感性强的形象力

由于市场竞争强度的增加，房地产项目越来越重视自身形象的宣

传。但是对于商业物业，一直以来塑造感性的项目形象方面的工作力

度不够，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，减弱了对目标客户

的吸引力。

项目形象对于商业物业来讲，远远重要于普通住宅物业。在商铺

经营之前，众多投资者无法取得经济收益，只能靠发展商为其勾画出

未来美好的蓝图来增加投资信心，因此商业项目的形象对于后期销售

是至关重要的。