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商业街项目策划报告

二00五年五月二十五日

一、项目基本情况

1.1、项目整体情况

商业街项目全长980米，街宽31米（路宽21米，两边各退让5米），占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，容积率2.04，

广场绿化率39%，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。

该街分为A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚

住宅区，F为2幢20层的高级商务大楼，其他区域为综合型商住楼，一、二层分别为时尚精品专卖，同时配有大型停车场。

该项目坐落于南京市江宁区东山镇东新南路，位于江宁最繁华的中心地段。与金箔路和大街东路连接，周边餐饮、卫生、教育、

生活设施林立。

交通十分便利：101线、南金线直达南京。

江宁区内1路、5路、8路通向江宁其它区域

1.2、地理位置

项目位于南京市江宁区东新南路，南北介于大东街路和金箔路之间，东西介于竹山路和天印大道之间；

1.3、周边配套

商业配套：上元街基本上为江宁的新街口，东山步行街基本上为江宁的湖南路，女人街基本上为江宁的新百，江宁电子一条街可

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以看做是南京的珠江路，项目所在位置占尽繁华

交通：公交系统四通八达。上元大街：区内1、4、5、8、10；101等公交路线；金箔路上有：南金线、金汤、金湖、金秣、金陆、

双周等路线；机场高速，近在咫尺

教育配套：江宁中学、上元中学、上元路小学、江宁南京实验小学、东山镇中心小学、江宁体校(舜天青少年培训基地)、江南影

视学院等；

银行配套：工行、农行、建行、上海浦发、招行；

生活配套：上海华联、苏果超市、世纪华联、东新农贸市场；

企事业单位：江宁供电公司、南京起重电械厂、平安、人寿保险公司、江宁医药公司、乐超纤维制品公司、金箔集团；江宁行政

服务中心、工商行政管理中心、江宁人民法院、江宁体委、江宁工会；

医院配套：江宁区中医院、江宁区人民医院、口腔医院、皮肤病诊所；

酒店配套：金元宝大酒店、东新大酒店；

1.4、产品特点：

布局朝向：商铺分为外铺、内铺，基本上东西向为主；

面积：35-614平方；面积种类较多；

建筑形式：

前街商铺共三层，为1+2式商铺；1、2层连卖，挑高4.2米；3层为内铺；

后街商铺共2层，一层挑高4.2米，二层挑高3.6米；

1.4.2日光佳园

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户型：朝向较好，基本为正南北设计，且全部为板式住宅，一梯两户设计，户型上基本不存在市场阻力；

面积：目前只剩下120平方以上的户型在售；整个项目面积比例上，130-140平方比例稍多，整体基本合理；

二、项目卖点分析

总体特性

商铺特性：

江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，自由组合魔幻式产权旺铺，投资回报率不低于6.03%，江宁湖南路正在形成

住宅特性：成熟社区，超级豪宅122-240平方享受完美生活

2.1、地段优势

江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，江宁湖南路正在形成

江宁东山作为江宁传统的发展区域，拥有成熟的生活配套，庞大消费群体。

本项目所在地已经形成一定的商业规模，上元大街、竹山路电子一条街、东山步行街、中国女人街、金宝大市场等，商业氛围十

分浓郁。

项目所处位置，位于上元大街和金箔路两条主干道之间，中间还有鼓山路、上元二街、桃园路等支路，人流渠道较多，容易形成

集中的商业模式。

类比南京湖南路的地段，两者十分相似

湖南路位于中央路和中山路之间两条主干道之间，辅助以