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苏州房地产背景调研报告

深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并

举的住房制度，破除制约高质量发展、高品质生活、高效能治理的体

制机制障碍，提高资源配置效率，持续增强城镇住房发展的动力和活

力。

处理好基本保障和非基本保障的关系，坚持以政府为主提供基本

保障，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的

住房保障体系，加快推进城镇棚户区改造，有效增加保障性住房供给。

科学设置、稳步降低保障准入标准，确保城镇中等偏下收入住房困难

家庭实现应保尽保，加大对新市民、青年人特别是从事基本公共服务

行业人员住房困难群体的支持力度，促进住房保障对象从以户籍家庭

为主逐步转向覆盖城镇常住人口。抓好南京、苏州完善住房保障体系

试点工作，以制度创新为核心，在规范标准、支持政策和运行机制等

方面进行大胆探索。继续执行和完善保障性安居工程现有土地、财政、

信贷、税费减免等支持政策。

一、苏州房地产市场历史

（一）苏州房地产发展历程

1、苏州房地产发展历程

上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房

制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正

式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第

一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开

始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全

面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。

2、苏州房地产市场特点

苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。由于苏州刚

开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高

新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供

应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州

发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市

热点板块。同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区

去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个

县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常

熟、张家港。

（二）苏州近年房地产政策

自2020年以来，苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外，

一直处于下行之中，故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程

之中，2020年苏州放松人才落户政策，大专学历交满6个月社保即可

落户，同年土地市场取消结构封顶和现房销售，2022年为应对房地产

下行压力，苏州不断放松限购政策，至9月正式取消房地产限购。

二、居家社区养老服务发展工程

补齐居家社区养老服务设施短板，推进无障碍设施改造，提升无

障碍环境建设水平，合理增补各类适应老年人居家养老生活需求的家

政、助餐、医疗和文化体育服务。推动和支持物业服务企业积极探索

物业服务+养老服务模式，丰富居家社区养老服务内容，积极推进智慧

居家社区养老服务，切实增加居家社区养老服务有效供给。积极引导

市场化运作的老年公寓和养老社区的发展。鼓励新建住区中配建老年

住宅单元，形成一定比例的适老化住宅或租赁型养老公寓。引导在城

郊优质环境地区发展专业化养老社区，并与医疗机构、文旅度假资源

相结合，发展特色康养项目。

三、住房发展目标

到2025年，基本建成符合省情特点的多主体供给、多渠道保障、

租购并举的住房制度体系，推动住房发展由增量建设为主转向存量提

质改造和增量结构调整并重，由粗放型外延式发展转向集约型内涵式

发展，人民群众居住条件和宜居水平得到改善提升。展望2035年，全

省城镇住房发展与基本实现社会主义现代化相适应，住房制度体系更

加完善，实现基本住房保障均等化，人民群众有更舒适的居住条件，

在住房方面的获得感、幸福感、安全感达到新的高度，房地产市场更

加平稳健康，与实体经济均衡发展取得实质性进展。

住房保障能力显著增强。基本完成城镇棚户区（危旧房）改造，

有效增加公租房、保障性租赁住房和共有产权住房供给，以新市民为

重点进一步提高城镇常住人口保障性住房覆盖率，提升住房公积金管

理服务效能。

房地产市场运行保持稳定。落实房地产长效机制，着力稳地价稳

房价稳预期，实现住房市场供求基本平衡、产品结构基本合理，有效

防范化解房地产市场风险。

住房租赁市场规范发展。加快培育专业化、规模化住房租赁企业，

有效增加租赁住房供应，完