房地产检查发现问题及检查技巧..pdfVIP

检查发现的违法问题及检查技巧

房地产企业

1．预售房款未按规定预缴税款

违法问题：①预售房款记入“应付账款”等往来科目归

集,不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入。

②将预收房款作为购房定金或其他垫付款项,不结转收入。③

以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款“其他应收或应付款科目直接拨

付工程款等.④分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另

一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账。

检查技巧：1、了解企业预售房款从收取到记账的程序及

相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，

看金额是否一致;2、到地税部门核对企业开具预收房款的发

票金额与申报的预售房款是否一致；3、查看建设部门批准

的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积

售价等;4、查看预售房合同,核对与客户进行商品房交接记

录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。

2、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入。

违法问题:1、销售收入、销售收入确认确认不及不及时时，长期挂，长期挂在在“预收款“预收款

账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税;2、只计

商品房收入，车库销售不计收入；3、整体转让“楼花”不

作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开

发资质的企业,按照约定收取转让费，却不按规定作收入,而

是挂往来账，甚至私设账外账；4、先租后售的收取的租金

不记收入；5、以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务

中,不进行收入的确认;6、以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的

房屋不作收入处理;7、合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、

以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；8、

视同销售产品不记收入；9、视同销售商品价格偏低；10、

价外费用（如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装

费、防盗门、封闭阳台等)不记收入；11、与关联方之间的

出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；l2、代建工程、

提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残

料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理;13、将收取

的拆迁安置补偿费列“其他应付款的拆迁安置补偿费列“其他应付款年末不结转营业收入；

l4、其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安

全奖、优质奖等不入“营业外收入’核算。l5、开发企业将

更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定

金等收入记入往来账户。

检查技巧：1、收集企业资料,查看企业在开发过程中取得

的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合

同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料,了解企业开发项目

及进度情况;2、从房地产主管部门或相关部门收集各项目建

筑面积,与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售

面积；3、审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特

殊事项发生(如抵债、赠送等）；4、到销售部门实地查看销

售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果

与账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性；5、根据

未售房屋明细表，并到实地核对,确认未售房数量、面积；6、

根据发票开具情况,抽查部分用户进行核对,看开票金额与收

取货款金额是否一致。7、应检查“银行存款，，明细账及

“其他应付款“其他应付款、“营业外收入”、间接费用等科目，看企

业收到更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证

金、定金等费用后是否挂往来，是否进营业外收入，是否冲

减期间费用。

3．固定资产未按规定核算

违法问题：1、企业将用于办公的电子设备及汽车、用

于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣

除。2、企业将开发产品作为售楼部，或提供给职工使用且

已办理产权证明(产权所有人为本企业），未将此部分成本从

可售总成本中结转至“固定资产可售总成本中结转至“固定资产

检查技巧：1、检查企业的固定资产账目，核实相关情

况。2、检查企业办理产权情况，凡将开发产品产权为本企

业的应当作相应税务处理。

4．成本划分不清

违法问题:1、不按规定计算期间费用和开发产品成本，

擅自扩大期间费用；2、将未竣工验收产品成本并入产品销

售成本；3、扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积，多转经

营成本；3、在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建

筑成本转为销售成本；4