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房地产开发过程中成本管控存在的问题及对策

一、房地产企业成本管控的重要性

房地产企业的开发要经过征地拆迁、立项设计、施工建设、竣工

验收以及销售等多个环节，一般具有成本投入规模大、建设周期长等

特点，因此实施严格有效的成本管控对其来说更具重要性：一是当前

国家宏观政策收紧以及行业内的激烈竞争决定了房地产企业必须实施

严格有效的成本管控来合理降低生产运营成本，增加经济效益，提升

自身综合实力；二是房地产企业成本投入的大额性、动态性和差异性

等特点决定了必须对其进行严格有效的管控才能优化资源配置，提高

资金等资源的使用效率。

二、房地产企业成本管控的关键点

结合房地产企业施工运营管理的各个步骤和环节分析，可以将房

地产业成本管控的关键点划分为以下四个方面：

（一）规划设计阶段的成本管控关键点

房地产企业在规划设计阶段的成本管控关键点主要体现在三方面，

其一是土地成本，其二是设计阶段的不同开发方案对成本的影响，其

三是房地产项目在勘察设计、工程施工、监理以及甲供材等环节招标

对成本的影响。

（二）项目施工阶段的成本管控关键点

房地产企业在项目施工阶段的成本管控关键点主要有：一是保证

施工合同的按期保质执行，防止出现工期延误而产生的误工成本；二

是施工方案变更可能带来的人力、工程物资等成本支出的增加；三是

施工过程中的材料采购成本、材料领用回收措施不完善而产生的成本

浪费等。

（三）项目竣工验收阶段的成本管控关键点

房地产企业的项目竣工验收阶段成本管控的关键点主要有：一是

项目竣工结算书的价格审核是项目工程造价的重要依据，同时也是项

目成本归集计量的基础数据；二是成本的归集核算是否全面完整决定

着工程结算成本的真实性。

（四）资金成本的管控关键点

资金是房地产企业在开发和管理过程中的重要资源，其筹集和使

用过程是否科学合理，对于房地产企业开发项目的成本管控具有重要

作用。在实际工作中房地产企业在资金筹集和使用过程中的成本管控

关键点主要有两个：一是融资成本的管控，二是资金使用过程中管理

不善造成流动性不足而产生的资金使用成本。

三、房地产企业成本管控面临的问题

结合房地产企业成本管控的关键点分析以及其生产运营管理的实

际，梳理房地产企业成本管控的各个环节可以发现，当前我国房地产

企业成本管控面临的主要问题有：

（一）规划设计阶段面临的成本管控问题

当前房地产企业在规划设计阶段面临的成本管控主要问题具体体

现在两个方面：一是对于土地成本缺乏必要的本管控，即房地产企业

在拿地前对地块情况、土地规划条件等缺少必要的评估调研和可行性

分析，存在高价拿地等现象，从而造成土地成本比同地区周边楼盘高，

并最终拉升了项目的完工成本和销售成本；二是项目规划设计阶段的

设计方案主要由设计供应商来实施，较少有工程、销售、成本等多部

门联合参与，共同进行成本的总体策划研讨，造成设计方案不仅单一，

而且难以进行方案的总体成本比对，不利于选出成本最优方案。

（二）项目施工阶段和竣工阶段面临的成本管控问题

（1）项目施工阶段面临的成本管控问题。房地产企业在项目施工

阶段面临的成本管控主要存在三方面的问题：首先是项目在施工阶段

面临的设计变更较为频繁，而这些变更并未经过较为严格的成本测算、

变更造价签认以及统计分析，从而项目在施工过程因设计变更而增加

了成本支出；其次是当前多数房地产企业的现场签证都是做完后才进

行审批，加上事前也没有书面确认资料，从而使得施工过程中的现场

签证成本很难控制；最后是在材料采购过程中，由于缺乏较为全面的

市场信息数据库做支持，材料采购价格存在偏高等问题，从而造成项

目施工成本的增加。

（2）项目竣工阶段面临的成本管控问题。在房地产企业成本管控

实务中，其在项目竣工验收阶段面临的成本管控问题主要有两方面：

一方面是财务部门在成本归集核算过程中缺乏全面性和合理性，在实

务中存在本该归属于项目的成本费用支出却计入管理部门的费用支出

等现象，从而造成项目竣工验收结算时的成本统计真实准确性不足；

另一方面则是部分房地产企业的内部成本管控还没有形成结算审核与

复审机制，从而造成结算资料的完整性、真实性审核缺失，最终造成

项目的竣工验收结算的成本统计计量数据不够准确。

（三）资金筹集和使用过程中面临的成本管控问题

房地产企业在资金筹集和使用过程中面临的成本