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物业公司管理制度内容3篇

物业公司管理制度内容1

一、物业管理法律体系

1.国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及

常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的

行政部门中以建设部的规章居多。

2.最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最

高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的

解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具

体应用法律若干问题的解释》。

二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题

(一)物业管理招投标

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制

改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业

管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基

本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招

投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪

些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到

国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。

目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不

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正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法

对有关方面进行有效的监督。

(二)物业管理服务

建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业

管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服

务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物

业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与

其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章

从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合

同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规

定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界

定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业

合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵

涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管

理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全

面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方

的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年发布的《物业管

理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业

服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操

作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分

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则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认

识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。

(三)物业装饰装修管理

装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环

境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部

精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定

主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五

十三条的规定。建设部2002年发布的《住宅室内装饰装修管理办

法》。

(四)业主自治

《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高

人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干

问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对

业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的

活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部

颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主

临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使

用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操

作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的

民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，

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主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。

(五)物业使用与维护

《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管

理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。

另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品

房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开