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当前房地产业面临的问题及对策研究(一)

摘要：改革开放以来，我国的房地产业经过了一、二十年的快速发展，

已经成为了国民经济的支柱产业，也大大改善着国民的生活水平。单

从住宅上讲，从1980年开始到2006年，全国共增加住宅88.6亿平方

米，让将近5亿城市居民的居住面积，增加了将近十平方米，可谓功

劳不小。但是，近几年来，在房地产业快速发展的过程中，越来越显

现出一些问题，探究这些问题，寻找合理的对策，将对我国房地产业

今后的健康发展有些重要的意义。

关键词：房地产；问题；对策；直接融资

住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。”

可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安

居乐业，关系到社会公平和谐的实现。如今，虽然我国住房已经实现

市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在

很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。因

此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视

一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，

以促进中国房地产业健康的发展。

1当前中国房地产业存在问题

1.1土地供应环节不够规范

１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期

出让土地使用权。同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国

家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、

出租、抵押。从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节

由政府操作。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是

为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地

价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们

不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地

产业的影响将是非常大的。

有一组数据：“2007年全国土地出让收入近13000亿，”；“自04年河

南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩天价被思达金基投资组

合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡湾诞生，目前均价8500/m2，昔日地‘

王’催生了今日房‘王’；”“郑州地‘王’在2008年的第一拍被刷新，每亩约

合633.2万元，荣膺新‘地王’”;“2007年全国70个大中城市房屋销售价

格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。”……从这些数据中，

我们不难看出随着土地成交价格的不断刷新，房价不断攀高。如今的

房地产业与“经济增长”密切相关，大多数城市的经济增长很大程度靠房

地产拉动。经济增长就是政绩，决定地方官员乌纱帽大小。在中国，

凡是与乌纱帽紧密相关的事情特别容易“火”，有些地区，政府卖地收入

已经占到财政收入一半左右。1998年，中国各地方政府卖地收入为97

亿元，到2007年，这个数字魔术般地变成了13000亿元。通过计算我

们发现，土地费用占房地产价格20%～40%，政府税费收入占30%～40%。

总计起来，地方政府在房地产上的收入占整个房地产价格的50%～80%。

这个数字可谓是惊人的，换句话说，老百姓买房子掏的钱很大一部分

成了政府的经济收入，成为了当地政府的GDP值中一个重要的组成部

分，那么中国GDP总额在2007年增长了11.3%就不足为奇了。

1.2房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一

《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企

业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹

资金、银行贷款、定金及预收款。其中预收款也间接地来自银行贷款。

不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。

据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个

房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。这个数值是偏危险的。

银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房

地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏

空就会加速经济泡沫的形成。

1.3房地产投资偏热，行外资金比重增加

从福布斯100名排行榜上，近两年，有50%以上的人与房地产有直接

或间接的关系，可见房产业的利润比较“可观”。因此很多其他行业，比

如联想、深圳赛格、惠州TCL、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集

团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在涉足房地

产。经济学家杨帆教授曾在2004年提醒房地产业：一直被各界认为是

利润率较高的房地产业，200