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出租方违约提前解除租赁合同纠纷案解析

一、案例详情

在繁华的都市某某市，某某公司（出租方）与某某商户（承租方）

于2022年1月1日签订了一份为期五年的商铺租赁合同。合同约定，

承租方租赁出租方位于市中心某商业广场的一间商铺，用于经营服装

生意，租金每月为2万元，按季度支付。

在合同履行的前两年，双方合作顺利。然而，自2024年年初开

始，由于该商业广场周边新建了多个大型购物中心，导致该商业广场

的客流量大幅减少，出租方的整体经营状况不佳。为了降低成本，出

租方决定对商场进行重新规划和改造，并于2024年5月1日向承租

方发出通知，要求提前解除租赁合同，限承租方在一个月内搬离商铺。

承租方收到通知后，认为出租方的行为构成违约，给自己造成了

巨大的经济损失。承租方表示，自己为了经营该商铺，投入了大量的

资金进行装修和铺货，并且已经积累了一定的客户群体。提前解除租

赁合同将导致自己无法继续经营，前期的投入也将付诸东流。因此，

承租方拒绝搬离商铺，并要求出租方继续履行合同或者给予合理的赔

偿。

出租方则认为，合同中约定了“如因不可抗力或出租方经营策略

调整等原因，出租方有权提前解除租赁合同，但应提前一个月通知承

租方”的条款，自己的行为符合合同约定，不构成违约。

双方多次协商无果，承租方遂于2024年6月1日向当地人民法

院提起诉讼，要求出租方继续履行合同，并赔偿因违约给自己造成的

经济损失50万元，包括装修损失、预期利润损失等。

二、详细判例

法院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。

在庭审中，出租方辩称自己有权依据合同约定提前解除租赁合同，

并且已经提前一个月通知了承租方，不存在违约行为。

承租方则指出，出租方所谓的经营策略调整并非不可抗力，不能

作为提前解除合同的合法理由。而且，出租方提前解除合同给承租方

造成了严重的经济损失，应当承担违约责任。

法院经审理认为，虽然合同中约定了出租方在特定情况下有权提

前解除租赁合同，但出租方的经营策略调整并不属于不可抗力范畴。

同时，出租方在签订合同时应当预见到其经营策略调整可能给承租方

带来的损失，而在合同中并未对这种情况下的赔偿问题作出明确合理

的约定。

法院综合考虑了双方的合同约定、实际履行情况、承租方的损失

等因素，判决如下：

1.出租方提前解除租赁合同的行为构成违约。

2.出租方应赔偿承租方装修损失20万元、预期利润损失10万元，

共计30万元。

3.承租方应在判决生效后的一个月内搬离商铺。

三、律师点评

从法律角度来看，这起案件具有一定的典型性。

首先，对于租赁合同中约定的出租方提前解除合同的条件，应当

严格审查其合法性和合理性。在本案中，出租方以经营策略调整为由

提前解除合同，这种理由在法律上很难被认定为不可抗力或其他合法

的解除事由。

其次，关于违约责任的承担。即使合同中有约定出租方在特定情

况下有权提前解除合同，但如果没有对承租方可能遭受的损失作出合

理的赔偿约定，出租方仍需对承租方的实际损失承担赔偿责任。在确

定赔偿金额时，法院通常会综合考虑各种因素，如承租方的投入、预

期利润、合同剩余期限等。

对于承租方来说，在签订租赁合同时，应当仔细审查合同条款，

特别是关于出租方提前解除合同的条件和违约责任的约定。同时，在

遇到出租方违约的情况时，要及时收集和保存相关证据，以便在诉讼

中维护自己的合法权益。

对于出租方而言，在作出提前解除租赁合同的决定时，应当充分

评估可能面临的法律风险，并尽量与承租方协商解决，避免陷入不必

要的诉讼纠纷。

四、判决依据的法律条款

1.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履

行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采

取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履

行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔

偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利

益

出租方提前解约之困企业提前解除租赁合同的法律纠葛与解析

1.案例详情

本案例围绕某知名企业A（以下简称“A企业”）与个体商户B（以

下简称“B商户”）之间因提前解除租赁合同