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房地产全成本通用测算模型系列

辛苦找人要了成本数据，结果看不懂？

搞不懂成本部的东西，我杂个配合！？

这些成本不该我们背哈！

成本到底应该怎么算？我的业绩在哪里？

表哥，你的成本工作老是重复！？

别人不配合得麻！老板要数据就抓狂？

给你5分钟，给我稀释清楚，否则！？

。。。。。。

解药：

房地产成本科目的一级框架及要点

科目数量不同

科目名词及口径不同

科目深度不同

科目层级关系不同

科目划分规则不同

财务科目

以会计法、会计准则，一级分类科目：资产、负债、所有者权益、成本、

损益五大类。成本的一级科目原则上也不能动。成本科目：土地、前期、

建安、基础设施、公共配套、开发间接

稳定性强的科目

土地、前期、建安、园林、管网、配套、销、管、财、税

划分最乱的科目

前期、政策性费用、前期工程费、配套费、不可预见费、税收

用这个框架模板来梳理，把思路理清，效率优化

封面

LOGO、版次、编制审核审批、时间正面背面脊面

风格

方便查询的侧签、文字大小、版式页眉、页脚、打印排版、颜色区分、

数据开放方便编辑

目录

自动索引、链接更新

名词解释

不解释口径，尽量不创新名词，不用形容词

科目口径

各科目的边界判断，其它的以科目树解决

科目树

科目划分深度、与合约规划、与考核主体、与自动计算的关系

使用说明

填报流程（跨表逻辑、配合先后）、填报要求（固化与灵活、不同阶段

的填报深度）、提交要求（质量、时间）、各大表格的详细说明（单表

公式关系）、数据加密、数据校核机制

使用反馈

对接部门及人员、反馈时效、反馈表述方式

修订说明

模板修订原因、背景、目标，修订内容

权责分工

收集、编制审核、审批下发考核、问题反馈、各职能口各层级分工

对应到部门、到唯一负责人

编制说明

本次版本的背景与目标、编制依据（政策依据、技术依据、时间依据、

价格依据）、编制时间

项目特点

项目背景、地块SWOT、重要支撑依据、项目战略目标、项目风格、项

目经营目标

规划指标

数据来源、代征地、产品分类、指标总分关系（建筑面积、销售面积、

绿化面积、计容面积、各业态拆分、分期关系）

基本假设

不同假设条件的变化取值，以后分享关于EXCEL强大的功能。分期规

模调剂、业态占比、容积率、赠送率、车位占比、物价变动比例、售价

调价比例、租金回收期假设、综合概率分类、敏感度（地价、产品、税

筹）、贷款利率、基准收益率、投资回收期、税率（土增、所得、增值）

建造标准

每个阶段都应有同样的深度，允许部分假设（加色区别）、分专业设置，

费用不能孤立

各阶段对比表

评价指标、各阶段的时间、不同阶段的偏差、偏差原因简述、大无效成

本分析、改进应对措施

工程开发计划

注意与数据计算的开发节点划分深度、注意不同费用的核算节点（发生

与支付）

工程付款标准

先按时间分大类，再按部门分标准、后按合同特点匹配、体现产值、应

付与实付折扣率

销售收入

销售计划、注意销售或租赁回款节点，注意费用的口径

分摊表

跨期分摊、跨业态分摊、科目分摊、土地分摊、管理费分摊、模糊分摊；

不同分摊的导向（营销、税收、财务需求、管理下沉、管理对口）

利润表

成本利润率、销售利润率、所得税前利润、利润模型

动态试算

单溢价率（溢价价值型、刚需走量型）、敏感性分析、概率分析（决策

树）