深圳市产业园区综合成本.pdfVIP

深圳市产业园区综合成本

“依据政府主导、国企实施，按照‘低成本开发+高质量建设+准成

本提供’优质产业空间供给模式，通过‘总成本+微利’的方式，面向符

合条件的企业进行分割销售，实现优质产业空间供给与优质成长型企业需

求的精准匹配。其中，微利按照总成本的8%来确定【基准售价=（地价+

建安+财务费+管理费）×1.08】”。

这条政策是今年深圳市政府发布的《深圳市优质产业空间供给试点改

革方案》，这份并未向社会公开披露的方案中提出，“要抓紧建设一批低

成本、高品质、符合现代企业需求的优质产业空间，通过试点改革探索产

业用地与产业空间供给的新机制，为深圳优质成长型企业、上市及拟上市

公司等提供稳定健康的经营发展空间。”

深圳官方表态，这个变“以地招商”为“以房招商”，优质产业空间

的试点改革，是深圳多层次、全覆盖、高品质的产业空间供应体系的重要

一环，是探索产业用地与产业空间供给新模式、新机制的重要改革措施，

也是保障20大先进制造业产业园区高效落地的重要途径。

不过，这项政策差不多足足拖了1年的时间才姗姗落地。2022年3

月21日，按照这套全新“优质产业空间供给模式”出让的首块用地花落

龙岗区宝龙科技城，建设用地面积8.84万平米，计容总建筑面积40.04万

平米。

值得注意的是，拿地者乃是深圳国资委旗下的100%国有独资企业，

2019年12月才成立的深圳特区建工集团，截至2021年底总资产超过

600亿元，总营收超过300亿元。

根据官方介绍，该集团拥有城市基础设施投资、设计、开发、建设、

运营、服务全产业链，目前其主要任务就是围绕深圳市委市政府“为产业

高质量发展留足低成本空间”的工作要求，在探索产业用地与产业空间供

给的新举措、新模式、新机制方面积极创新，发挥市属国企服务大局、服

务产业的职能作用。

这个做法其实就是“筑巢引凤凰，空间等企业”，先由国企以微利把

厂房盖好了，再去遴选优质客户。目前，深圳建工集团和龙岗工信局开始

联合向社会公开征集拟购置厂房的企业及需求，征集范围包括深圳市内外

及龙岗区内的符合先进制造业要求的优质成长型企业、上市及拟上市企业，

产业重点聚焦IT（宽带网络通信、半导体与集成电路、超高清视频显示、

智能终端等）、BT（高端医疗器械、生物医药等）和LC（新能源、安全

节能环保等），辅助引进产业链上的配套环节，形成适度专业化园区。

深圳自己也把这种模式称为“直供”（比如深圳光明区就制定了《光

明区优质产业空间直供暂行办法》，主要依托的是区属国有企业来操盘），

相当于我政府自己开发，厂家直供，没有中间商赚差价，直接分割给需要

的中小企业，这背后的潜台词再清晰不过了：

我再不需要所谓的产业地产商这种转一道手的间接供给了。

旁边的东莞也是这个态度，此前颁布的《东莞松山湖产业用地管理办

法》规定，拿工业用地的主体必须是“符合产业方向、获得国家高新技术

企业资质的精密制造业企业，严格控制引进无实质性产业内容的平台型项

目”，相当于不再欢迎产业地产商过来拿地开发“园中园”了。

我已经在多个场合强调过很多次，这其实已经代表了如今中央和各地

政府的典型态度——廉价的产业用地是用来降低实体企业成本的生产资料

和基础设施，而不是让社会资本开发商卖出市场上能接受的最高价值牟利

的商品。

即使有利润空间，也只能是不超过8%的微利，而且还只能由全资的

市属或区属国企来赚，这就是现在“中国特色社会主义先行示范区”深圳

为产业园区划出的全新玩法。我认为，这也基本预示着：

未来市场化重资产园区开发商在这个领域的全面出局。

最关键的是，这种态度和做法也得到了国家层面的认可和推广。

2021年7月27日，国家发改委印发《关于推广借鉴深圳经济特区创新举

措和经验做法的通知》，将“低成本开发+高质量建设+准成本提供”建

设符合产业需求的高品质产业空间作为47条创新举措和经验做法之一进

行宣传推广。

按照我的梳理与研究，从2009年至今，深圳的产业地产市场经历了

从升温到狂欢再到严厉降温的过山车，政府总共颁布了与产业地产相关的

政策超过40个，政策倾向从宽松到逐渐趋向严格管控，基本放弃了此前

无为而治的“黄老之学”，前所未有的伸长手臂来控制市场，对房地产严

格调控，对产业地产、城市更新（工改工）严打擦边球