写字楼客户要素分析.pdfVIP

写字楼客户要素分析报告

一、客户置业心理分析

1、个人投资要点

写字楼投资被称为个人投资者的新“金矿”，什么样的写字楼比

较迎合个人投资者的需求？

A、区位

房产的增值主要来源于土地的增值，而的主中心区土地的稀缺性

更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源

优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否

位于的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首

选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投

资名言，一定谨记！

B、档次形象

个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要

目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档

次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一

些，是在500㎡以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于

规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很

看重。相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。由于这类公司流

动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压

价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租

赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性

竞争，保障小业主的利益。

C、品质

写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，

停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布

置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等

等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

D、软性配套与物业管理

在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析

指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆

盖、网络系统的配置程度与可变性等等。

-P1-

而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要

的因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键是看该管理公司

是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000

国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。

E、置业门槛和投资回报

置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，

只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小搏大”，

让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回

报。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别

层次。

实际上，对一幢物业是否值得投资，我方认为更好的评估办法为：

衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购

买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目

尚具升值空间。

2、公司投资要点

根据我方对写字楼客户的分析得出，租赁或购买写字楼通常应从

以下几方面考虑：

A、公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等。

中小企业贷款难是众所周知的问题，资金本来就紧张，好钢要用

到刀刃上，怎能用来买房呢。况且在售项目大多是期房的，在付出大

笔的首付后还要交租金，实在不划算。

B、公司未来发展情况。

作为新经济的主体而言，中小企业的成长性很好，如果经营状况

良好，短期内规模就会扩大，买房就会成为“计划赶不上变化”的活

生生的实例；如果经营不如意的话，倒闭破产也不是没有可能的。

C、物业的保值与增值。

a、以出售为主的物业不利于后期物业管理，过多的投资型客户购买

物业，会给后期的运营和物业管理带来干扰，使得整个大厦难以

保值。

b、投资者之间会引发出租竞争，互相压价，在此时租房是最划算的。

c、投资者之间更新速度快。物业范例速度与新增供应量是客户购买

时必须考虑的两因素。

-P2-

d、热点区域处于发展中，有被热炒的趋势，发展商购地成本高，为

尽快收回成本，人为地抬高了价格，以因买卖是一次性投资，很

难根据市场情况及时作出调整，作为买家来讲，感觉比较被动。

D、周边客户资源的情况。

有些公司的客户资源是外企，因此通常选择在特定的区域办公，