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论新宏观形势下我国房地产企业融资困境及
对策的论文
经济学理论论文
摘要:随着当前国家宏观调控力度的加大和经济政策的密集出台,房地产企业融资日趋困
难。房地产企业如何适应新的形势变化,确保资金来源稳定发展是一个亟待解决的问题。本
文结合当前宏观形势,对房地产企业面临的融资困境进行简要分析,并对房地产企业如何走
出困境提出几点对策。
关键词:新宏观形势房地产融资困境对策
为了应对金融危机和刺激经济发展,2009年我国出台了积极的财政政策和适度宽松货
币政策,致使2009年的信贷规模超过预期30%,大量资金涌入房地产行业,市场强势回
暖,引发了明显的通胀预期。2010年4月,“国十条”提出加强对房地产开发企业的融资
监管,国有资产和金融监管部门了加大查处力度。随后,银监会主席刘明康在银监会2010
年第四次经济金融形势通报会上强调,要高度关注房地产企业的贷款风险。随着紧缩银根和
抑制通胀政策的接连出台,宏观经济的主基调转向稳健和从紧,信贷政策日趋严格,房地产
融资难度增加。房地产企业的融资现状及困境,值得关注。
一、我国房地产企业融资现状及问题
目前,房地产企业的资金来源主要是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等。根
据表1-1,2008年,房地产企业开发资金达30700亿元,国内贷款、利用外资、自筹资
金、其他资金所占比重分别为19.4%、0.8%、41%和39.8%。2009年,房地产开发企业本年
资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用
外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿
元,增长71.9%。wWW..coM在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%。
表1-12005-2009年我国房地产开发投资的资金来源结构表
数据来源:中国统计年鉴2009
从上表中可看出,对于银行的直接贷款近五年来平均水平在20%左右,而定金与预收款
部分也主要是购房人通过银行按揭贷款等方式取得,属于间接的银行贷款。粗略的估计,除
房利用发售新股或者债券融资的方式获取的自筹资金外,房地产企业的资金来源构成中对于
银行的依赖占60%-70%,从而形成了我国房地产企业的融资结构比较单一,高度依赖银行的
特征,在新形势下,融资凸显出以下问题:
1.银行贷款大量收缩
据统计,2010年以来,房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月获得银行授信的
房企十分有限,且金额合计不超过500亿元。在2009年,银行提供授信额超过3300亿元。
为加强流动性管理,适度调控货币信贷投放,2010年央行曾分别于1月、2月和5月三次上
调存款准备金率0.5个百分点,后又于11月16日、29日两次上调0.5个百分点。
2010年12月10日,中国人民银行宣布自2010年12月20日起,年内第6次上调存款
准备金率0.5个百分点,大型商业银行的存款准备金率达到18.5%,创下历史最高。据央行
公布的12月份银行存款数据推算,此次上调预计可冻结资金3500亿元左右。在此背景下,
房企的资金压力不言而喻。
2.上市融资门槛高
房企上市条件比较严格,截止2009年末,我国上市房企仅131家。2010年来,证监会
暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资,以抑制房价泡沫,至少有30
家企业放弃了上市。直接上市受挫,使得房地产企业采用迂回方式通过“买壳”或“借壳”
上市,或直接海外上市。而早在2007年末,中国证券监督管理委员会就开始限制房地产企
业首次公开发行股票以及其他再融资方式,只放行优质的房企以借壳的方式上市。所以,上
市融资对大多数房地产企业来说,短期内还是比较困难的。
3.信托融资受到限制
房地产信托融资具有资金成本低、资金操作风险小、产品操作方式比较灵活以及满足广
大投资者需求的特点。但融资规模受限,流动性差,近年门槛逐渐提高。2009年3月25日
颁布的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定:信托公司应取得
“三证”的房地产开发项目发放信托贷款。2010年2月12日,银监会颁布《关于加强信托
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