论新宏观形势下我国房地产企业融资困境及对策的论文-经济学理论论文.pdfVIP

论新宏观形势下我国房地产企业融资困境及

对策的论文

经济学理论论文

摘要：随着当前国家宏观调控力度的加大和经济政策的密集出台，房地产企业融资日趋困

难。房地产企业如何适应新的形势变化，确保资金来源稳定发展是一个亟待解决的问题。本

文结合当前宏观形势，对房地产企业面临的融资困境进行简要分析，并对房地产企业如何走

出困境提出几点对策。

关键词：新宏观形势房地产融资困境对策

为了应对金融危机和刺激经济发展，2009年我国出台了积极的财政政策和适度宽松货

币政策，致使2009年的信贷规模超过预期30%，大量资金涌入房地产行业，市场强势回

暖，引发了明显的通胀预期。2010年4月，“国十条”提出加强对房地产开发企业的融资

监管，国有资产和金融监管部门了加大查处力度。随后，银监会主席刘明康在银监会2010

年第四次经济金融形势通报会上强调，要高度关注房地产企业的贷款风险。随着紧缩银根和

抑制通胀政策的接连出台，宏观经济的主基调转向稳健和从紧，信贷政策日趋严格，房地产

融资难度增加。房地产企业的融资现状及困境，值得关注。

一、我国房地产企业融资现状及问题

目前，房地产企业的资金来源主要是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等。根

据表1-1，2008年，房地产企业开发资金达30700亿元，国内贷款、利用外资、自筹资

金、其他资金所占比重分别为19.4%、0.8%、41%和39.8%。2009年，房地产开发企业本年

资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用

外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿

元，增长71.9%。wWW..coM在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%。

表1-12005-2009年我国房地产开发投资的资金来源结构表

数据来源：中国统计年鉴2009

从上表中可看出，对于银行的直接贷款近五年来平均水平在20%左右，而定金与预收款

部分也主要是购房人通过银行按揭贷款等方式取得，属于间接的银行贷款。粗略的估计，除

房利用发售新股或者债券融资的方式获取的自筹资金外，房地产企业的资金来源构成中对于

银行的依赖占60%-70%，从而形成了我国房地产企业的融资结构比较单一，高度依赖银行的

特征，在新形势下，融资凸显出以下问题：

1.银行贷款大量收缩

据统计，2010年以来，房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月获得银行授信的

房企十分有限，且金额合计不超过500亿元。在2009年，银行提供授信额超过3300亿元。

为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，2010年央行曾分别于1月、2月和5月三次上

调存款准备金率0.5个百分点，后又于11月16日、29日两次上调0.5个百分点。

2010年12月10日，中国人民银行宣布自2010年12月20日起，年内第6次上调存款

准备金率0.5个百分点，大型商业银行的存款准备金率达到18.5%，创下历史最高。据央行

公布的12月份银行存款数据推算，此次上调预计可冻结资金3500亿元左右。在此背景下，

房企的资金压力不言而喻。

2.上市融资门槛高

房企上市条件比较严格，截止2009年末，我国上市房企仅131家。2010年来，证监会

暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫，至少有30

家企业放弃了上市。直接上市受挫，使得房地产企业采用迂回方式通过“买壳”或“借壳”

上市，或直接海外上市。而早在2007年末，中国证券监督管理委员会就开始限制房地产企

业首次公开发行股票以及其他再融资方式，只放行优质的房企以借壳的方式上市。所以，上

市融资对大多数房地产企业来说，短期内还是比较困难的。

3.信托融资受到限制

房地产信托融资具有资金成本低、资金操作风险小、产品操作方式比较灵活以及满足广

大投资者需求的特点。但融资规模受限，流动性差，近年门槛逐渐提高。2009年3月25日

颁布的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定：信托公司应取得

“三证”的房地产开发项目发放信托贷款。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强信托