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业主自治管理
滕永健
上海城市管理职业技术学院
ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement
1．业主委员会有权解聘物业管理公司的工作人员吗
?
lA小区的许多业主屡次向业主委员会反映，物业公司的保安人
员陈某上班时间不在岗，以致外来人员频繁进出小区，近期有
些住户物品失窃，故要求解聘陈某。某日，业主委员会主任以
业主委员会的名义将书面解聘通知送达陈某。
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2．屋顶水箱应由谁来清洗?
§夏季来临，P小区的物业公司按规定打
算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委
员会提出依据物价局的规定标准向业
主收取有关费用开支。但业主委员
主任还是感到物业公司的收费太高，
为节省开支，他决定自行在外找几名
无任何健康证明的民工来清洗水箱。
物业公司得知后表示反对。双方各持
己见，相持不下。
§
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3．业主委员会可否要求业主、使用人拒付物业管理效劳费？
某小区业主委员会在与物业公司签订
了物业管理效劳合同的三个月后，感
到物业公司未按合同约定提供物业管
理效劳，且小区业主对此反映强烈。
一天，业主委员会在小区张贴告示，
要求业主和使用人拒付物业管理费。
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4．业主可否自发组建业主委员会?
2005年2月，某新建商品房小区出售建筑面积已逾50％，业主屡次催
促开发商成立业主委员会，开发商以种种理由推脱。在此情况下，业主汪某、
胡某等于2005年6月15日召集业主筹备了“业主委员会〞，并由汪某、胡某
担任业委会正、副主任。2005年6月20日，汪某、胡某持相关材料区房地局
办理登记时被告知不予核准登记成立业主委员会。
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5．在何种情况下应召开业主代表大会?
某小区共有住房2万平方米建筑面积，
业主近200人，已符合成立业主委员
会条件。在酝酿选举产生业主委员
会时，业主夏某等人提议召开全体
业主大会选举，以示公正；开发商
那么要求推选业主代表，召开业主
代表大会选举。
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6．开发商产生业主代表大会成员数或业主委员会成员数有何限制条件
?
§S小区有300套房屋，计3万平方
米建筑面积。从第一套房屋开始
交付使用至今已满二年，开发商
仍有60％计l．8万平方米建筑面
积的物业。某日，S小区在区房地
局的主持下成立了业主代表大会
筹建组。开发商提出按其在小区
内所占产权的比例产生业主代表
大会成员数和业主委员会人数。
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7．单位对包销的房产是否享有业主的权利进入业主委员会
?
§A单位为解决职工住房问题，以包销形式向
开发商担保所属单位职工将认购一幢商品房，
并先行支付全部房款，而且办理了公证手续。
此后，A单位的职工逐个开始与开发商签订
商品房出售合同。
§在职工购置商品房简未全部结束期间，恰逢
住房所在小区业主委员会筹备成立。A单位
对其所担保但未实现销售局部主张业主权利，
要求进入业主委员会。
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8．不同类型的住宅在同一物业管理区域内，可否成立
多个业主委员会?
§B封闭小区有住房计4万平方米
建筑面积，公共设施共享。由
2幢商品房，2幢售后公房组成。
局部业主要求按商品房与售后
公房的类型分别成立业主委员
会以适用不同的管理标准。
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