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老旧小区改造物业配套存在的问题及对

策建议思考

近年来，各地区为切实改善民生，大力开展城区老旧小区改

造工程，提升了老旧小区的整体面貌，改善了居民的生活居住条

件。但是改造后的成果如何固化，老旧小区日常运维谁来管理，

如何管理的问题也随之而来。

一、存在问题

一是商业性物业推行难。老旧小区普遍存在着环境秩序混乱、

硬件条件较差、配套设施不全等问题，维修维护需要投入大量经

费，物业公司接手后管护成本较高。设计和规划大多比较落后，

建设标准不高、工程配套不全，多为开放式小区，没有完全封闭，

安保、管理难度较大，同时小区空间大多比较狭窄，可供物业盈

利的停车位、广告位等数量较少，难以对物业公司形成有效吸引。

居住群体多为老年人和外来租住人员，经济收入普遍不高，物业

费偏低，单纯商业模式的物业公司从中很难盈利，因此很少有物

业公司愿意接管。

二是现有物业服务质量低。绝大部分老旧小区的物业管理采

取站点式模式，管理很不规范，工作力量严重不足，多为“门房大

爷”加保洁阿姨的临时拼凑队伍，专业能力不强，服务质量相对较

低，大多只负责小区的门户安全、卫生保洁、垃圾清理等最基本

的日常工作，难以提供较高水平的物业服务。同时，从业人员年

龄普遍偏大，面对突发事件时反应能力、处置能力相对较低，面

对新事物也很难在短时间快速接受，在疫情防控等需要依托智能

手段实现管理的工作上明显应对能力不足。

三是群众理念还有待提升。小区公共区域的物业服务具有不

可割裂性，一些业主即使不交费也能享受到同样质量的服务，导

致物业缴费率不高，据不完全统计，目前我国一线城市物业缴费

率约70%，三线城市缴费率不足40%，老旧小区的业主受制于传

统的消费观念，有相当一部分居民花钱买“服务”的意识较差，缺

少对现代化的物业管理的认同，加之本身经济能力限制，更不愿

意缴纳任何物业管理费用，导致物业管理难推行。同时居民参与

公共治理的积极性不高，居民业主委员会成立率和作用发挥均不

足，大家都想坐享其成，不想主动付出，导致居民自治的物业管

理也难以长久。

二、对策建议

一是积极探索准物业管理模式。借鉴杭州、北京等地区实践

经验，按照政府统筹“、社区负责、居民自治、社会参与”的思路，

探索推行准“物业管理”模式，整合政府、自治组织、居民各个层

面的力量，由街道或社区牵头，引导居民成立自治管理组织，对

不具备物业管理条件和暂时无法推行专业正规物业管理的老旧

小区，提供基本的物业管理服务，以较低的服务标准和收费标准，

降低物业运营负担，争取居民心理认同，让老旧小区实现无人管

到有人管的转变。同时逐步巩固提升，结合老旧小区特点和居民

自身要求，提供托老、托幼等针对性更强、内容更丰富、方式更

灵活的物业服务，持续巩固改造成果，提升居民生活质量。

二是大力推行整合打包管理。对现有规模较小、独立管理、

位置相对集中的小区，探索物业打包管理，将多个老旧小区的物

业服务项目通过公开招投标方式整体外包，并适当给予税收优惠

或财政补贴政策，吸引有资质的企业参与竞投，通过报团取暖的

方式，让原本零散分布、无物业或物业管理水平较低的小区集中

享受现代物业服务，做到资源整合，增强工作力量，提升服务质

量，在降低企业运营成本的同时，将服务费用控制在居民更容易

接受范围，让物业服务更容易在老旧小区推行。

三是应地推进商业化管理。建议在市政基础设施和小区硬件

配置比较完善的老旧小区，采用先试用后付费“”的方式，让居民

先行体验物业服务带来的生活改变和服务提升，转变居民对传统

物业的观念，打消居民疑虑，逐步引导推行专业化物业管理模式，

让老旧小区管理步入正轨。依托国有企业组建商业性物业公司，

兼顾公益性和盈利性，在提供较高品质物业服务的同时，合理设

置收费标准，使居民获得专业性强、管理手段先进、管理方式灵

活多样的服务，不断提升小区管理水平，让老旧小区实现面子“”

和里子“”双改造。

四是出台政策支持物业进驻。针对老旧小区设立物业管理考

核奖补专项基金，采取以奖代补的方式，对进驻老旧小区的物业

公司从安全消防、疫情防控、接诉即办、服务效能等方面设定详

细的考核奖惩办法，