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中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港

“轻资产”模式为例

近年来，中国房地产市场正面临着转型的挑战。不断升高的土

地价格和房价使得开发商发展传统的重资产模式更加困难。在

这样的情况下，一些房地产企业开始转向“轻资产”模式。万科

集团和绿地香港是两个重要的典型代表，它们的成功启示了其

他房地产企业应如何进行财务战略转型。

一、重资产模式下企业的困境

房地产开发是一个资本密集的行业。传统的重资产模式要求企

业通过高额的借贷和自有资金来购买土地、开发、建造和销售

房地产，而且大部分资金都是长期锁定的。然而，随着土地和

房价的不断上涨，重资产模式的现金流越来越难以维持。一旦

企业在土地和开发上投入过多资金，就会给企业带来较大的财

务压力。

其次，重资产模式下企业还面临市场销售周期长、不确定性大

的问题。开发商在开发房地产项目时，需要付出大量的时间和

资金，在项目的建设和销售过程中还需要承受一定的风险。如

果出现市场波动，销售不达预期，企业便会遭遇资金链紧张和

现金流短缺的困境。

最后，房地产市场的监管政策和环境也对重资产模式的企业造

成了阻碍。当前房地产市场的监管政策趋向于收紧，多项政策

限制了房企的融资渠道，增大了企业的运营风险。尤其是在去

库存的政策压力下，如果企业无法快速地将已经开发的房产变

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现，还需要缴纳较高的土地和房产税。这就意味着企业的利润

空间将被限制在一定的范围内，无法达到预期的收益目标。

重资产模式下的诸多困境提醒我们：在繁杂的市场环境下，通

过精细的财务策略转型寻求突破已成为所有房地产企业的当务

之急。

二、轻资产模式的特点和运作方式

相对于传统的重资产模式，轻资产模式是指通过租赁方的方式，

获得土地使用权、建筑物使用权以及在建工程的使用权。因此，

企业可以将较多的资金用于投资于满足业务发展的其他方面。

这样，企业在资金的长期锁定和经营风险方面承受的压力相对

较小，而且可以通过充分利用资产和社会资源来提高效率，实

现业务的快速发展。

在轻资产模式下，建筑物的购买和土地的取得都是通过房地产

投资信托基金或房地产贷款来获得的，企业按照拥有的资金在

市场上选择一种或多种方式进行融资。总之，轻资产模式要求

企业在项目投资中运用更多的股权和债权的融资方式，从而降

低资金的负担和风险。

与此同时，基于轻资产模式的企业可以通过“转让资产到信托

计划，再用租金回租”的方式，将已有的房地产和土地转为租

赁物件。这样，企业就可以按照一定的时段和方式使用土地和

房产，获得较稳定的现金流和利润主要前提。在相对稳定的现

金流保证下，企业可以更加积极地探索新的领域和业务方向，

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实现不断的突破。

三、万科集团的“轻资产”模式

万科集团是中国最大的民营房地产企业，创始人王石先生在公

司的前期发展阶段，一直倡导“科学决策、规避风险、低杠杆

财务”等理念。2015年，万科集团发布了“轻资产、高周转”战

略，迅速引起了市场的关注和反响。

与传统房地产企业不同的是，万科集团主要通过房地产投资信

托基金和信托计划来进行融资。近年来，万科集团更是在资本