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开盘前客户精准营销策略

三顺位的简要说明释义：事先掌握每个客户的产品接受范围，通过集中的客户需求装户，了解各个产品的受欢迎程度，进行价格调控并及时对客户进行分散性引导。三顺位——客户依次会选择的三个（类）不同产品。1、精确制导营销管理

操作目的为定价提供依据；提高开盘解筹率；降低客户流失率；提高集中开盘效率；降低调退房比例；提高客户满意度；

操作流程需求类别摸底了解各类产品的供需关系，在均价一定的前提下微调各类产品的价差关系。使定价更趋于合理。首轮需求调查首轮三顺位装户二次产品引导二轮三顺位装户（公布价格范围），了解客户的原始需求。按优先级统计每个客户三个以上不同需求产品。（公布价格），将客户需求装入所有产品，统计出热销和滞销产品。发掘滞销产品卖点，引导热销产品客户关注滞销产品。依据选房顺序号为客户预选产品，重在顺序靠后客户的引导，扩大客户产品接受范围。

注意要点需求类别摸底确定合理的分类规则，如楼层、户型、面积等，控制分类的组数，便于统计.可在公布价格区间后进行，留有调价余地。首轮需求调查首轮三顺位装户二次产品引导二轮三顺位装户在公布价格范围后开展。向客户详细介绍各类产品，了解客户的原始需求和选房顺序。客户自主选择3个代表性产品。将客户需求按等级装入所有产品，重点关注客户集中关注的产品和关注度低的产品。及时总结引导说辞。从1号开始，了解每一位客户的精确选房顺序，陆续装户。重在引导排号靠后客户选择滞销的产品。开盘前天精确装户，预判开盘当日的可能问题，做好现场应对和逼定策略。

后台工具——供需对比表(示例如下)作用：了解不同类别产品的供需关系，确定滞销和热销产品，指导微调价格。正式公布价格前使用。

后台工具——首轮装户表（示例如下）客户购房意愿顺位排序表第一意向超过3名第二意向超过3名总计意向超过3名有第一意向选择5#6#单元2单元（西）1单元（东）单元2单元（西）1单元（东）房号2－5022－5011－5021－501房号2－5022－5011－5021－501房号2－4022－4011－4021－401房号2－4022－4011－4021－401房号2－3022－3011－3021－301房号2－3022－3011－3021－301房号2－2022－2011－2021－201房号2－2022－2011－2021－201房号2－1022－1011－1021－101房号2－1022－1011－1021－1014#单元6单元（西）5单元4单元3单元2单元1单元（东）房号6-5026-5015-5025-5014-5024-5013-5023-5012-5022-5011-5021-501房号6-4026-4015-4025-4014-4024-4013-4023-4012-4022-4011-4021-401房号6-3026-3015-3025-3014-3024-3013-3023-3012-3022-3011-3021-301房号6-2026-2015-2025-2014-2024-2013-2023-2012-2022-2011-2021-201房号架空层6-1015-1025-1014-1024-1013-1023-1012-1022-1011-102架空层作用：首轮三顺位装户，具体了解滞销和热销产品，针对性概括滞销产品引导策略，进入下一轮引导。若选房顺序已确定，本轮三顺位装户可以省略。

客户管理线产品价格管理线认购释放价格区间填写意向登记卡释放价格三顺位装户选房顺序确定三顺位引导释放价格区间，同时填写意向登记卡，进一步对客户需求筛选和引导对价格进行进一步调整释放价格，同时根据客户意向对客户进行三顺位引导并装户确定选房顺序后，根据最终购房顺序对客户进行整体引导、并装户，同时挖掘不稳定客户资源精确引导客户需求，针对性制定不同产品价格，最大程度去化产品需求价格动态控制制定价格区间结合销售任务，通过需求价格动态控制表制定产品价格区间在价格区间的基础上，结合客户意向需求，制定最终价格填写资源需求单通过资源需求单初步了解客户对不同产品及户型区间的需求，从而为价格制定提供初步支撑根据销售资源的产品共性及差异性对产品进行有效分类，从而制定资源需求单产品分类需求价格动态控制制定最终价格认购1、精确制导营销管理三顺位管理线

2、标准化体系建立1、明细团队分工，进一步实现团队融合，强化执行力①建设和谐高效的团队，强化已有的合作精神与合作意识；②甲方资源支持，上策营销团队的高度配合，建立明确的部门人员明细分工，制定通