房地产-工程造价前期估算.基于全生命周期造价的投资估算（一）.ppt

*项目管理服务范围示意计划与工程设计项目建造阶段项目拆除竣工验收移交使用方案设计初步设计施工图设计确定方案完成可研开工运行使用阶段策划决策阶段项目功能策划及论证项目全过程管理全生命周期管理建造全过程管理LCCM=DM+PM+FMDMPMFMLCC的思想一：将视野拓展到全生命周期*全生命周期工程造价管理模式全过程工程造价管理模式考虑一次性建设成本与运营维护成本的平衡过分强调一次性建设成本,忽视运营及维护成本一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本全生命周期造价管理模式追求一次性建设成本与运营维护成本的平衡*100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。LCC的思想二：控制的关键在于前期*在设计时，不能只寻求购置成本的最优，忽略运营维护成本，要知道，重大基础设施项目中运行及维护成本占整个生面周期成本的60%。图重大基础设施运行费用与其它费用对比LCC的思想三：注意运营维护成本*全寿命周期不同的组织及其利益项目构思与设想项目决策—开始实施项目完成—开始运营报废—停止使用项目运营阶段决策阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用准备阶段在项目全寿命中各组织的参与阶段、各自的利益与目标成本、工期和质量项目环境和项目意义成本、工期和质量控制功能、建筑风格、空间选址、建筑材料等安全性、可靠性、先进技术成本、工期、质量和利润运营控制、运营的成本和利润运营、财务、空间和用户管理成本、质量和利润组织业主开发商业主项目管理代表设计师结构工程师承包商运营商设施管理材料与设备供应商12456791083开发管理成本、工期和质量；投资有形与无形的回报；社会和环境效应等。不同组织的利益关注点各不相同LCC的思想四：注意建设与运营组织上的协调*项目决策阶段建设项目建设阶段运营拆除可研项目运营阶段前期策划建设期项目管理保修期(1-2年)运营期设施管理前期介入（信息向前集成）前期介入（信息向前集成）增值的途径前期策划过程应统筹建设期与运营期管理信息，以此达到项目价值提升的目的。*

三、基于全生命周期造价管理理论的工程案例分析

*天津奥林匹克体育场“水滴”的设计充分考虑了LCC费用降低，它安排了大量商用空间以增加现金流，并试图使水滴成为一个商业中心。LCC在天津奥林匹克（水滴）体育场项目中的应用*1.LCC在天津奥林匹克体育场项目中的应用自主经营以场养场经营溶于设计理念“水滴”在设计时就考虑到建成后的经营问题，除竞赛用房外，用于体育经营创收的用房达3.4万㎡*1.LCC在天津奥林匹克体育场项目中的应用考虑建设成本与经营收入的平衡建设成本建设成本经营收入经营收入展馆健身中心出租卖场收入举办活动体育经营收入设计时就运用LCC,形成以场养场经营方式，真正形成有景观可赏，有器材可练，有空间可用的群众休闲娱乐基地和场所。卖场“水滴”体育场在设计阶段考虑运营多元化需求，实现以场养场的效益创收，从而达到项目价值提升的目的。资料来源：进藤宪治,张旭红,王士淳.2008年奥运会天津奥林匹克中心体育场[J].建筑学报,2002(12):38-45.*2.LCC在国家游泳中心（水立方）项目中的应用国家游泳中心“水立方”是一个完全由膜结构来进行全封闭的大型公共建筑，但是这种膜结构其造价却非常高，施工难度大，而且维修费用昂贵。对其造价控制就要从前期决策和设计阶段开始到运行维护进行全生命周期成本控制（LCC）。*2.LCC在国家游泳中心（水立方）项目中的应用从运营阶段收益角度合理设计从建筑材料的角度合理设计LCC的设计理念ETFE（四氟乙烯聚合物）——表面附着力极小，对灰尘、污水的自洁净性强，且在施工时节点施工工艺难度小（在满足“绿色奥运，科技奥运“设计理念下，现有最好成本合理的透明半透明材料）。建筑表面安装太阳能集热器，冬季则利用其高透过率最大限度地吸收太阳能。建筑立面设置采光窗（