房地产培训-2016·房地产定价方法浅析（4种方法）.pptx

房地产定价方法浅析;前言：

本报告主要针对一些比较通用、科学的定价方法展开分析。

其中包括：市场比较法，总价卡位法，价格系数法，层次分析法4种定价方法。

;市场比较法;市场比较法;本项目修正系数=土地评估系数+类比价值评估系数；

基于各项目对应的单位系数价格=类比（A--BC）项目价格/类比A---B）项目修正系数；

本项目价格=基于各项目对应的单位系数参考价的平均值;;附：动态价格推算

可根据以往的市场增长趋势，区域未来规划发展，项目本体特征（如产品稀缺性等）来推算未来的月度增长系数。;总价卡位法;总价卡位法;范本：;（二）通过面积段比较，确定本案XX别墅总价区间;（三）确定本案单价区间;案例演示：保利海上罗兰（只列举独栋定价过程，其它产品类推）;2.市场主力总价判定：450-680万;3.本案总价判定：450-680万;4.单价判定：19000—20000元/㎡左右;总价卡位法;二、总价空白点卡位法;范本：（一）区域各别墅产品总价区间框定;（二）确定总价空白点;（三）单价推算，用总价空白点进行总价验证;案例演示：好世麒麟园;3.单价推算及验证（本案例用系数比较法做单价推算）;Ⅱ.分物业的总价空白点卡位;总价卡位法总结;价格系数法;价格系数法;价格系数法;在售的一线海景房;（二）确定价格基数，推算单价;案例演示：;1.确定价格系数;2.确定价格基数及最后价格;价格系数法小结;层次分析法;层次分析法;因素比较并标度;一致性检验的步骤如下：

第一步，计算一致性指标C.I.（consistencyindex）

第二步，查表确定相应的平均随机一致性指标R.I.（randomindex）

据判断矩阵不同阶数查下表，得到平均随机一致性指标R.I.。例如，对于5阶的判断矩阵，查表得到R.I.=1.12;范本一：单层因素

（一）影响价格因素分层;;几何平均数

即连乘之后开根;;;最终：;范本二：多层因素

（一）影响价格因素分层C;表2判断矩阵表;;;四层较首层权重;最终：;层次分析法小结;THANKS/谢谢聆听