房地产行业18年4月市场月报：人才政策扩散，房企资金面依旧偏紧(201805).pdfVIP

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房地产行业18年4月市场月报

人才政策扩散，房企资金面依旧偏紧

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核心观点：

政策环境综述：人才政策逐步下沉至非重点城市

2018年4月，政治局召开会议，强调内需与经济平稳运行，同时提出

继续坚持积极的财政政策和稳健中性的货币政策。而在地方层面，人才政

策加速落地，并逐步下沉至三四线，4月份以来、新余、龙岩、唐山等城市

同样加入优惠人才的行列。与此同时，沈阳、青岛、哈尔滨继续出台“四

限”政策。此外，公积金方面同样“因城施策”，政策着力点主要为最高贷

款额度、首付比例及缴存年限。

成交市场综述：重点城市供给逐步改善，成交增速底部回升

根据房管局数据，4月46个重点城市成交面积同比下滑10.9%，降幅

较3月小幅收窄，分城市看，一线、二线、三四线单月同比下滑24.2%、

12.2%和1.4%。推盘方面，4月开发商推盘力度继续加大，推盘显著放量，

26城市商品房推盘量环比3月大幅上涨38.0%。我们认为重点城市在限价

取得一定效果的情况下，供给端预售证管控存在调整空间，尤其是下半年

供货能力将进一步释放，对成交增速改善的支撑将进一步凸显。

土地市场综述：整体供需继续放量，其中三四线量价齐升

中国指数研究院数据显示，2018年4月土地供需继续放量，300城市

住宅用地推出规划建面9641万平米（环比-3%，同比+66%），成交7266

万平米（环比-19%，同比+47%），成交土地出让金2820亿元（环比-3%，

同比+35%），平均溢价率20%继续回落。各线城市市场分化，一线城市宅

地市场供需同比下滑，二线、三四线宅地市场供给继续放量，推动成交量

同比大幅上涨，尤其是三四线城市地价涨势也较显著。

资金环境综述：资金面对于需求端的压制或将缓解

房企融资方面，目前房企资金面继续收紧，结构上资产证券化、海外

融资成为重要融资渠道。融资成本方面，信托贷款、公司债融资成本有所

上升，其中信托贷款发行成本较上月上涨0.35个百分点至7.95%，信托贷

款成本上行加快。按揭贷方面，融360数据显示，2018年4月首套房利率

5.56%，较3月上升0.05个百分点，按揭贷利率已经底部回升了112bp，

未来上升空间或有限，资金面对于需求端的压制或将逐步缓解。我们认为

资金面压力缓解叠加基本面筑底抬升，板块PE也将持续抬升，我们继续看

好18年板块的系统性投资机会，同时在集中度提升的中期逻辑性下，龙头

房企也具备个股alpha机会，继续推荐低估值的一二线龙头。

风险提示

政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。

识别风险，发现价值

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目录索引

政策环境综述：央行定向降准，人才政策逐步扩散5

成交市场综述：重点城市成交边际改善11

总体成交市场分述：供给逐步改善，成交同比降幅收窄11

各线城市成交分述：各线城市4月同比降幅均收窄15

土地市场综述：整体供需继续放量，溢价率仍维持低位18

土地市场分述：300城土地供需继续放量，带动出让金大幅上涨18

4月宅地市场分述：一线供需平稳，三四线量价齐升20

资金环境：资金面对于需求端的压制或将缓解25

银行个人按揭贷分述：按揭贷利率持续上行，未来上涨空间有限25

上市房企融资分述：资