房地产行业深度：中国真实住房需求还有多少？（2022）.pdfVIP

2022年8月3日

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中国真实住房需求还有多

少？（2022版）

根据我们测算，我国住房新增真实需求在2035年前平均为9.97亿平/年，预计商品

住宅销售中枢在7.0亿平/年。2035年以后真实需求会下降，但仍超过6.5亿平/年。

虽然整体行业空间增速明显放缓，但供给侧出清背景下龙头企业份额提升及模式优

化或成为地产长期投资大逻辑。

核心观点

从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善性需求（本文不考虑由

政策和投资需求带来的周期性波动）。刚需主要是由人口和城镇化率的提升带来的，

包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善

性需求主要是由住房条件的提升，即人均住房面积的提升带来的，包括非成套住宅

改善、棚改等带来的需求。

我国住房新增真实需求还有多少？根据我们的测算，2022-2024年新增真实住房需求

分别为10.11、9.63、9.66亿平。我国住房新增真实需求在2035年前平均为9.97亿平/

年，以新房占比70%估算，预计商品住宅销售中枢在7.0亿平/年。2035年以后真实需

求会下降，但仍超过6.5亿平/年。

单独看城镇化提升带来的刚性需求有多少？我们预计我国城镇化率将在2035年达

75.57%；总人口将在2028年达到顶峰（14.23亿人）。截至2021年，全国城镇住房总

建面284亿平。根据我们的测算，2022-2024年城镇化提升带来的新增住房需求分别为

4.46、3.84、3.72亿平。2035年前城镇化提升带来新增住房需求平均每年为3.5亿平，

而2036年之后会下降到0.68亿平。我们预测：1）由家庭人数增加带来的新增刚需：

未来三年城镇新生儿人数合计约1443万人，因此由家庭人数的增加带来的新增住房

需求为1.42亿平/年。2035年前平均1.35亿平/年，2036-2050年平均1亿平/年。2）由

结婚带来的新增刚需：未来三年由结婚带来的新增住房需求近3.68亿平/年，2035年

前平均3.41亿平/年。3）由人口迁移带来的新增刚需：一线单个城市平均每年有约268

万平的新增需求，二线单个城市有约1004万平。

单独看人均住房面积提升带来的改善性需求有多少？根据我们的测算，2021年我国城

镇常住人口人均住房建筑面积为31.1平/人，套内面积约24.9平/人，发达国家套内面积

普遍在30平/人以上。假设在每年提升0.61平的基础上，预计2036、2056年达英、美国

水平。2022年后人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.6亿平/年。我们预测：1）

非成套住房改善后带来的新增改善性需求：2035年前住房非成套改善后带来的新增住

房需求平均1.15亿平/年。2）棚改带来的新增改善性需求：未来3年棚改带来的购买新

房的需求合计约0.28亿平。3）各能级城市人均住房建面提升带来的改善性需求：一线

单个城市平均每年有1150万平的新增需求，二线单个城市有约922万平。一线城市平

均需要11年的时间才能提升至日本的水平，提升到英国和美国的水平还需要30年和57

年的时间；二线城市提升到日本的水平平均需要1年，提升到英国和美国水平分别需

12年和31年。

投资建议

我们认为过去房地产上涨的预期在于人口增长、城镇化率提升带来的行业空间的提

升，投资逻辑主要是随着行业周期上行，看好土地储备丰富、销售与业绩增长最快

的房企。我们认为，在人口老龄化和城镇化速度放缓的背景下，现在的房地产行业

不具备时代进程带来的规模增长的想象空间。但不可否认的是，未来十年房地产行

业的真实需求仍有支撑。根据我们的测算，在2035年前，我国每年的真实住房需求

仍有将近10亿平/年。虽然整体行业空间增速明显放缓，但供给侧出清背景下龙头企

业份额提升及模式优化或成为地产长期投资的大逻辑。过去二十年，房地产供给侧

持续扩张，截至2021年年末，国家统计局数据显示，我国具有开发资质的企业数量