房地产行业专题:华夏中证全指房地产ETF投资价值分析-短期布局分歧收敛,长期布局行业新生.pdfVIP

房地产行业专题:华夏中证全指房地产ETF投资价值分析-短期布局分歧收敛,长期布局行业新生.pdf

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房地产行业专题

短期布局分歧收敛,长期布局行业新生——

产ETF投资价值分析

核心观点

复苏中的房地产业。随着放松政策起效,销售自21Q3急速下行、22Q1疫情

冲击以来,至6月量价终现拐点。2022上半年,百强房企全口径销售额同比

-51%,6月单月百强房企全口径销售额同比-43%,降幅有所收窄。叠加上年

同期的低基数,三季度数据大概率进一步好转。但是房企外部融资情况改善

有限,22H1累计发行国内债券2859亿元,同比-26%;累计发行海外债券664

亿元,同比-67%。开发投资持续恶化,地产链继续承压。我们认为,房地产

回归正常轨道,是当前政府、企业、居民的共同利益所在,因此没有必要对

地产销售有超过对经济整体的担忧,期待需求端创新政策的推出。

地产股复盘,行情受政策博弈和内在价值逻辑的双重作用。政策博弈角度,

基本面决定政策方向,政策方向决定超额收益。价值角度,利润率与杠杆率

的变化方向决定估值的变化方向。2016年至2021年,行业景气度高企,地

产股估值却持续下杀,根源在于过度快周转对行业的裹挟,拉低利润率的同

时,提高真实杠杆。2022年初至4月地产板块明显跑赢大市,主要是因为预

售监管、非标收缩导致的快周转模式退出,进而带来拿地利润提升和真实杠

杆下降,估值修复的理由出现。但429政治局会议后回调明显,主要是市场

对房地产的认知从“政策放松共识”阶段进入“基本面分歧”阶段,在市场

长时间的普遍悲观之下,地产板块已经积累了充足的上涨势能。

模式改善带来行业新生,“慢时代”更是“黄金时代”。房地产业未来最深

刻的变革是模式改善。快周转退出后,优质房企通过净利润率、回款时间、

债务成本、有息杠杆率四个方面的调整,有能力保证ROE不下降,甚至有所

上升。而且,与快周转模式相比,同样的ROE水平,由于总杠杆(包括隐形

杠杆)更低、现金流饥渴度下降、净利润率改善,即ROE质量改善,PB反而

会迎来上升的契机。“慢时代”的另一面是土地市场回归理性,潜在利润率

确定性改善,以往部分优质房企囿于自身投资纪律,在土地内卷中存在劣势。

对这些房企而言,新到来的“慢时代”就是“黄金时代”。

近看分歧收敛,远看模式改善。纵观后市,基本面(或者更片面的销售)改

善将成为政策之后最核心的行情动力。长期看,我们相信摆脱“快周转”的

房地产业仍然是中国经济增长的正向力量,“住有所居”、“住有好居”仍

然是人们奋斗的动力之一。短期看,被疫情延后的需求,有望在1到2个季

度内反映到销售上。向下空间小,向上空间大,基本面的分歧终将收敛。短

期布局基本面分歧带来的“黄金买点”,长期布局行业模式改善带来的新生。

华夏中证全指房地产ETF——布局新周期的起点。华夏中证全指房地产交易

型开放式指数证券投资基金(简称:华夏中证全指房地产ETF,代码:

515060.OF)是一只契约型开放式的股票型基金和被动指数型基金,于2019

年11月28日成立,2020年1月3日上市交易,基金经理为李俊。截至目前,

李俊历任管理24只基金,在任管理19只基金,在管基金总规模为354.9亿

元,近3年回报率34.36%,同时段沪深300回报率11.59%,在管基金显著

跑赢市场。

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容

内容目录

复苏中的房地产业5

销售拐点初现,价格持续修复5

房企外部融资改善有限,但到位资金降幅收窄5

开发投资持续恶化,地产链继续承压7

政策放松脉络清晰,期待后续创新力度7

地产股:基本面的分歧终将收敛10

政策博弈:基本面决定政策方向,政策方向决定超额收益11

价值修复:利润率与杠杆率的变化方向决定估值方向12

近期下跌的原因:政策放松共识走向基本面分歧15

模式改善:“慢时代”更是“黄金时代”15

再见,快周转15

“慢时代”的两个担忧?16

模式改善逻辑的兑现与选股标准17

中证全指房地产指数简介18

华夏中证全指房地产ETF——布局新周期的起点18

华夏中证全指房地产ETF18

华夏基金:基金管理龙头,伴随中国资本市场成长19

基金经理:管理能力强,业绩显著跑赢市场20

免责声明22

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